最新版房地产精装修与买房送装修的七大财税处理

一、“销售精装房”与”买房送装修”的增值税问题

国家税务总局公告2016年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

财税〔2016〕36号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。

第四十条规定，一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税;其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。

第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

1、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

2、单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

3、财政部和国家税务总局规定的其他情形。

财政部、税务总局、海关总署三部门发布《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）

根据上述规定，(1)房地产公司销售精装修房的：

①在《商品房买卖合同》中注明的装修费用包含在房价中的，装修费属于价款的一部分，作为房地产开发企业的一般纳税人，应将所有价款一并按销售不动产9%税率计算缴纳增值税;

②单独注明装修费的，销售房地产带装修是一项销售业务，商品房也属于房地产企业的存货，但不属于增值税概念中的货物，因此，既不属于混合销售也不属于兼营，即使分别注明金额或是分别签订合同，有应将收到的全部价款(含装修费)按销售销售不动产9%税率计算缴纳增值税。

(2)房地产公司销售房地产送装修的，装修不属于无偿赠送，不需要视同销售，收到的全部价款按销售销售不动产9%税率计算缴纳增值税即可。

注意：如果房地产公司在销售精装房的同时赠送家具、家电，不属于税法中所称的无偿赠送，与送装修一样也无需视同销售;但如果房地产公司将销售精装修房和房屋中的家具、家电等分别进行开票的，则精装修房按销售不动产适用9%的税率，房中的家具、家电等按销售货物适用13%的税率(按兼营处理)。

二、“销售精装房”与”买房送装修”的土地增值税问题

 国税发〔2006〕187号第四条第四款规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

根据上述规定，房地产开发企业销售已精装房的装修费，作为房价的一部分，不论是否单独开票，装修支出均可以计入房地产开发成本，并作为土地增值税的扣除项目，并可以加计20%的扣除。但是对可移动的动产设施(如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等)，不构成工程实体，不符合土地增值税扣除项目的内容，不能作为成本项目扣除。

房地产公司销售房地产送装修的，装修部分没有取得收入，不需要视同销售作为土地增值税的应税收入纳税，卖房后发生的装修支出只能作为销售费用的一部分据实列支，土地增值税前扣除的期间费用是按比例计算的而不是据实列支。

三、“销售精装房”与”买房送装修”的印花税问题

财税〔2006〕162号第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。产权转移书据，按书据所载金额万分之五贴花。

《印花税暂行条例》规定，建筑安装工程承包合同、购销合同均按万分之三贴花。

《花税暂行条例实施细则》规定，同一凭证，因载有两个或者两个以上经济事项而适用不同税目税率，如分别记载金额的，应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花;如未分别记载金额的，按税率高的计税贴花。

根据上述规定，房地产公司销售精装修房时，在《商品房买卖合同》中注明销售总价含装修费的，以全部价款按产权转移书据作为印花税的计税依据，按万分之五贴花;在《商品房买卖合同》中分别注明房款和装修费的，房款部分按产权转移书据作为印花税的计税依据，按万分之五贴花，装修费部分按建筑安装工程承包合同按万分之三贴花(单独注明家具家电金额的，按购销合同，按万分之三贴花);销售房产送装修的，只就全部价款按产权转移书据作为印花税的计税依据，按万分之五贴花即可，装修部分并未单独注明金额，也未单独签订合同，因此，不需要贴花。

四、销售精装房”与”买房送装修”的企业所得税问题

 国税发[2009]31号第二章第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

根据上述规定，房地产公司销售精装修房时，在《商品房买卖合同》中不论是否单独注明装修费，均应以全部价款作为企业所得税收入的计税价格，减去合理的成本费用(含装饰、设备等直接成本)为应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。房地产企业销售房产送装修(或送家电)的，类似于买一赠一，不需要视同销售，按总价确认收入计算缴纳企业所得税即可，发生的装修支出，作为销售费用据实扣除即可。

五、“销售精装房”与”买房送装修”的契税问题

  国家税务总局《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》相关规定，房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用也应包括在内。

根据上述规定，客户在购买房地产公司销售的精装修房时，《商品房买卖合同》中不论是否单独与注明装修费，均按全价作为计算契税的计税依据计算契税;地产企业销售房产送装修的，装修费并未另支付费用，按支付的房价作为计算契税的计税依据计算契税即可。

六、“销售精装房”与”买房送装修”的附加税费问题

 城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加以实际缴纳的增值税应纳额作为计税依据，乘以适用税率计算缴纳城建税(7%或5%或1%)、教育费附加(3%)、地方教育附加(2%)。即因增值税异同而定。

七、“销售精装房”与”买房送装修”的房产税问题

 国税发〔2003〕89号规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

根据上述规定，房地产销售的精装房，在销售前，如果已经自用(如作为售楼处)，应申报缴纳房产税，房产税的计税有依据自然包括房产的所有成本(即含装修费 );如果出售前没有自用则不涉及房产税的问题，即不论是“销售精装房”与”买房送装修”都不没有房产税的问题。

文章来源：飞扬财税