房地产土地增值税“加计20%扣除”的理解
“中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则”（财政[1995]第6号）第7条规定，计算增加值的扣除额如下：（1）取得土地使用权的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的土地使用费和按照国家统一规定支付的相关费用。 （2）开发土地和新房及配套设施的成本（以下简称房地产开发）是指纳税人房地产开发项目发生的实际成本（以下简称房地产开发成本），包括征地和拆迁补偿费，以及项目前费用。 ，建筑安装工程费，基础设施费，公共设施费，间接费用的制定。 （6）根据“条例”第六条第（五）款规定，从事房地产开发的纳税人可以按照本条（一），（二）的规定，增加20％的扣除额。
上述规定不清楚是否可以增加或减少许多支出项目。例如，在土地出让过程中，政府通过财政补贴等形式将部分资金返还给企业，在计算土地增值税时可以扣除土地成本；开发项目装修费扣除额。产品；以及产品的销售。在建工程是否可以增减？在土地增值税立法原则的基础上，梳理各地的政策文件，分析20%扣除的项目，为从事房地产开发的纳税人提供一些可行的建议。
第一个是对适用对象的理解。
虽然税法中的“纳税人从事房地产开发”并不仅仅涉及房地产开发企业，但根据“房地产开发企业资质管理条例”（住房部第24号修正案） 2015年城乡发展），房地产开发企业参照法律。建立了具有公司法人资格的经济实体。房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质证书的企业不得从事房地产开发经营。从上述规定可以看出，如果从事房地产开发的纳税人不是房地产开发企业，就会存在行政违法风险。从合规的角度来看，我们可以认为从事房地产开发的纳税人必须是房地产开发企业。
第二是对规则第7条第1款实施范围的理解。
“实施细则”第七条第一款规定，取得土地使用权所支付的地价如下：土地使用权是以转让(协议、招标、拍卖等)方式取得的，应当缴纳土地出让费；行政转让取得土地使用权的，应当在土地使用权转让时按照有关规定予以偿还；以转让方式取得土地使用权的，应当支付地价。按照国家统一规定缴纳的有关费用，应当在取得土地使用权的过程中办理有关手续，并按照有关规定缴纳有关的登记费和转让费。根据国家税务函(2010年)第220号文件的规定，房地产开发企业为取得土地使用权而缴纳的契税，应视为“按照国家统一规定支付的有关费用”，并计入土地使用权支付的扣除额，即允许以其作为扣除的依据。
国税发[2009]第91号第21条第2款对审计扣除项目的要求是“扣除项目金额中必须实际发生的成本和费用”。根据“江苏省地方税务局关于土地增值税相关业务问题的规定”第5条第4款（苏迪税收条例[2012]第1号），一些省市进一步澄清了这一点，以江苏省为例。 （二）纳税人为取得土地使用权而支付的土地费用的规定，在计算土地增值税时，纳税人应当实际支付土地出让金（包括以后支付的土地出让金），减去土地的转让政府以各种形式承认纳税人的经济利益，然后确认。因此，如果土地出让金有财政补贴，土地成本应按补贴后的金额计算，而不是补贴前的金额，否则将有违法风险。另外，根据国家税务总局2016年第18号公告的规定，如果房地产企业采用一般税收方法，则应当扣除当前销售房地产项目对应的土地价格余额。到总价和获得的额外费用。计算销售额并相应计算产出税。根据蔡[2016]第22号的规定，此时的土地成本应按扣除的增值税金额计算，因此在计算土地增值税时，还应按照土地价格可抵扣可抵扣增值税。基数扣除20％。
最后，对规则第7条第2款的执行范围达成了谅解。
“实施细则”第七条第二款规定的征地拆迁补偿费，包括土地征收费、耕地占用税、劳动安置费、拆除地上、地下附着物的补偿费净额，以及拆迁安置的费用等。工程前期费用，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、“三通一级”等费用。施工安装费用是指以合同方式支付给承包商的施工安装费用和自行管理的施工安装费用。基础设施费用，包括社区道路的发展、供水、供电、煤气供应、污水、排洪、通讯、照明、卫生、绿化和其他项目。公共支持设施，包括开发无法偿还的公共支持设施的费用。间接开发成本是指对开发项目中发生的工资、员工福利、折旧、修理、办公费用、公用事业、劳动保护、摊销等费用的直接组织和管理。
比如装修费用，按照国税发〔2006〕187号文件规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。而房地产开发成本是可以作为加计扣除20％的基数，但是装修费用的范围应当包括哪些项目，税企之间还存在争议。普遍的观点是，硬装（固定、不能移动的装饰物）可以扣除，软装（所有可移动的装饰）不可以扣除。部分省市对装修费用的范围作了进一步规定，如天津市地方税务局公告2016年第25号文件规定，房地产开发企业销售精装商品房时，已在商品房买卖合同中注明为精装房的，其装修成本可以计入房地产开发成本，允许扣除并准予加计扣除。允许扣除的装修成本包括安装后成为房屋的组成部分，且拆除后丧失或影响其使用功能的家具和家电等。苏地税规〔2015〕8号文件规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修支出，可作为开发成本予以扣除。对可移动的物品（如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等），不计收入也不允许扣除相关成本费用。北京、广州、青岛、贵州、安徽、厦门、新疆、黑龙江等地都有类似的规定。这里的“不可以扣除”有的省市规定计算土地增值税时不计入收入也不计入成本，如安徽省地方税务局公告2017年第6号规定，纳税人销售已装修的房屋，其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入，应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。有的省市规定计入收入计入成本，但是不能作为加计扣除20％的基数，如穗地税函〔2014〕175号规定，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。其他家具、家电（如分体式空调、电视、电冰箱等）的外购成本予以据实扣除，但不得作为加计20％扣除的基数。但是由于装修费用项目繁杂，很难用几句话明确，即使有文件规定，有时候也会有不同理解，所以在税务实践中还是要与主管税务机关进行沟通，取得税务机关的认可，防范税收违法风险。
举例来说，在建工程的转让范围与商品房的转让并无分别，但在转建工程的再发展方面，并无文件说明是否可以扣除20%的在建工程。天津市地方税务局公布的2016年第25号文件规定，部分省市不能增减在建项目的20%。在建工程转让用于土地增值税清算时，可以取得在建工程支付的金额，可以提供在建项目支付的金额的，可以根据实际情况扣除，但不得再扣减。后续投入的开发成本和费用，按照土地增值税清算的有关规定办理。
总之，土地增值税的计算增加了扣除范围的20％。由于所涉及的扣除项目复杂且难以准确定义，因此地方政府在实践中并未完全同意。房地产开发企业只有充分了解当地政策，才能防止征税。在非法风险和税收实现之间取得平衡。
文章来源：房地产财税咨询
