房地产企业涉及的六种个人所得税处理

大家都知道个人所得税是收入达到缴纳标准的公民应尽的义务，一般的应税项目表现为：工资薪金、个体工商户的生产经营所得、转让财产所得、股息红利和其他偶然所得等，那么房地产企业由于自身业务特点，代扣代缴个人所得税主要的应税表现形式有哪些呢？

一、房地产企业支付给购房者的违约金，需要代扣代缴个人所得税吗？
        文件依据
        《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》（国税函〔2006〕865号）的规定：“商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。根据个人所得税法的有关规定，购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照‘其他所得’应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。”
        理解
        根据现有政策，仅有上述原因的违约金收入需要缴纳个人所得税，而如果交房时由于发现房屋质量问题而支付的违约金，由于房地产企业未能按照约定时间交房而支付的违约金，由于集资建房，房源紧张，购房者未能按约选定房源，房地产企业支付的违约金等情形，不需要代扣代缴个人所得税。
        二、房地产企业为了鼓励老业主带新客户购房，向每位老业主发放的奖金，是否需要代扣代缴个人所得税？
        文件依据
        《中华人民共和国个人所得税法实施条例》　第八条......“（四）、劳务报酬所得，是指个人从事设计、装潢、安装、制图、化验、测试、医疗、法律、会计、咨询、讲学、新闻、广播、翻译、审稿、书画、雕刻、影视、录音、录像、演出、表演、广告、展览、技术服务、介绍服务、经纪服务、代办服务以及其他劳务取得的所得。”
        理解

 房地产这类“老业主带新客户”的奖金，应按照“劳务报酬所得”缴纳个人所得税。劳务报酬所得以个人每次取得的收入，“定额或定率减除规定费用的余额为应纳税所得额。就是说，如果每次劳务收入不超过4000元，应“定额”减除费用800元；每次收入在4000元以上，“定率”减除20%的费用，然后以其余额为纳税所得额，乘以其适用20%的比例税率。

三、房地产企业为了吸引人才，将自建房屋低于成本价出售给高级技术人员，是否需要代扣代缴个人所得税？
        文件依据
        《财政部 国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知 》（财税〔2007〕13号）的规定，“单位按低于购置或建造成本出售住房给职工，职工少支付的差额部分，应按照“工资薪金所得”项目缴纳个人所得税。对职工取得的上述应税所得，比照全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税。”
        理解
        房地产企业应在售房当月，按照全年一次性奖金的个税计算方法，代扣代缴个人所得税。
        四、房地产企业为参观楼盘的客户，随机免费赠送礼品，是否需要代扣代缴个人所得税？
        文件依据
        根据《财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税〔2011〕50号）的规定，企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。
        理解
        对于用于业务宣传等促销中随机向购房者赠送礼品，需要按照“其他所得”项目代扣代缴个人所得税。
        五、房地产企业举办房主答谢会，赠送礼品，是否需要代扣代缴个人所得税？
        文件依据
        根据《财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税〔2011〕50号）的规定，企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。
        理解

 房地产企业答谢购房者在年会上赠送礼品，需要按照“其他所得”项目代扣代缴个人所得税。

  六、房地产企业给予支付了房款的购房者抽奖机会，抽取的奖品，是否需要代扣代缴个人所得税？房地产企业，对支付了房款的购房者，赠送价值不等的家电，是否也要代扣代缴个人所得税呢？
        文件依据
        根据《财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税〔2011〕50号）的规定，企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外抽奖机会，个人的获奖所得，按照“偶然所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。
        商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税……企业在向个人销售商品和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等；
        理解
        由此可以看出，企业在未向个人销售商品或提供服务的前提下，随机赠送礼品或给予抽奖所得的奖品，均需代扣代缴个人所得税，前者按照“其他所得”项目代扣代缴，后者按照“偶然所得”项目代扣代缴，企业赠送的礼品是自产产品的，按该产品的市场销售价格确定个人的应税所得；是外购商品的，按该商品的实际购置价格确定个人的应税所得；
        但若企业在向个人销售商品或提供服务中，通过折扣折让、赠送礼品或按消费积分反馈的形式赠送礼品的，不需要代扣代缴个人所得税，但若采取抽奖的形式，无论是否有业务发生为前提，均需按照“偶然所得”项目代扣代缴个人所得税。

由以上房地产企业特有的个税应税形式可以看出，业务的性质和实质在个人所得税代扣代缴中扮演着重要的角色，只有掌握好各类原则和要点，才能合理有效规避个人所得税的涉税风险，使房地产企业和个人不至于因多缴税款而蒙受损失，或者因少缴个税而产生税收罚款风险。

文章来源： 房地产纳税服务网