关于商铺租金收入与成本的核算问题

提问：

我司是房地产开发企业，完工产品（存货）中有商铺门面未出售，现进行对外招商出租，取得租金收入，但成本不知怎样核算？是否需要从存货中将商铺转入固定资产，计提折旧？

专家回复：

分两种情况该处理：

一是不需要将开发产品转为固定资产。此时的成本为出租产品缴纳的税费。

二是想要计提折旧，需要将开发产品转为固定资产。

对于这类问题的会计处理需要根据企业的实际情况进行分析。

第一种情况文件规定将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现。将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用。

在会计处理上，首先应将开发产品转做固定资产，并从次月起计提折旧，出租时按出租固定资产处理。取得的收入计入“其他业务收入”账户，提取折旧计入“其他业务支出”账户，出售时再按销售固定资产处理。也就是销售固定资产的处理应在“固定资产清理”账户核算。这样从会计的账户处理上看，税法与会计的处理是没有差异的。

第二种情况，该文件规定：凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。同时规定，未转做固定资产的，不得提折旧。

会计处理是要将开发产品转入出租开发产品，虽然不属于固定资产，但视同固定资产管理。按使用期限摊销其实际成本，应在出租开发产品账户下设置出租开发产品摊销二级账户。按月计提的出租产品摊销，应计入出租产品的经营成本，借记主营业务成本——出租产品经营成本账户，贷记出租开发产品——出租开发产品摊销账户。当出租开发产品销售或转让时，结转出租房的销售成本时，应扣除出租房累计摊销额，按出租房原值减已提累计摊销后的净值，借主营业务成本——商品房销售成本账户，按已提累计摊销额借出租开发产品——出租产品摊销账户，按出租房的账面原值贷记出租开发产品账户。