拆迁补偿中的土地增值税处理

一、拆迁补偿形式和补偿内容

拆迁是因房地产开发项目需要对在开发区属他人所有或使用的房产权益，依照有关法律、法规和规章的规定而实施的依法转移房地产权益的行为过程，主要是指国家按有关法定程序收回土地使用权或改变使用性质时，对土地上附着物和房屋原用户、住户进行的拆迁、安置和补偿。

2011年1月19日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布实施，该条例以“被征收人”取代“被拆迁人”，规定采用先补偿后拆迁的方式。

国有土地上房屋补偿的形式包括货币补偿、安置房屋补偿及货币补偿与安置房屋补偿相结合三种方式。

给予被征收人的补偿包括：（1）被征收房屋的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

1.被征收房屋的补偿

被征收房屋价值的补偿金额，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，房地产的价格评估机构由被征收人选定。

被征收人选择房屋产权调换的，应当分别计算被征收房屋的价值和用于产权调换的房屋的价款，结清差额。

2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿

对因征收房屋造成的搬迁，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或提供周转房。

3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿

对因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素决定。

二、拆迁补偿中的土地增值税处理

拆迁补偿费作为房地产开发成本项目，主要通过以下三种方式体现：货币补偿、安置房屋补偿及货币补偿与安置房屋补偿相结合。拆迁补偿形式不同，土地增值税的处理方式也不同。

1.货币补偿中土地增值税的处理

货币补偿，即拆迁人将被拆除房屋的价值以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。

国税函[2010]220号文《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》第六条第三点规定“以货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。”企业取得的合法有效凭据有拆迁补偿协议；被拆迁人收款收据或收条；被拆迁人身份证复印件；政府部门规定的拆迁补偿费标准等文件。

2.安置房屋补偿、货币补偿与安置房屋补偿相结合的土地增值税处理

安置房屋补偿，即拆迁人以易地建设和原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持对其对房屋的所有权，也就是我们常说的“拆一还一”的实物补偿方式。

（1）回迁安置用房的土地增值税处理

回迁安置是指房地产开发企业在原土地上建设安置房用于和被拆迁人进行产权调换。

国税函[2010]220号第六条规定“房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。”

此文件中涉及到两个问题，一是视同销售，回迁安置用房屋作视同销售处理，房地产企业应确认视同销售收入。国税发[2006]187号第三条规定“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”

二是拆迁补偿费，房屋补偿按照拆一还一不涉及货币补偿或收取差价的，可以直接按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定收入和拆迁补偿费；货币补偿与实物补偿相结合的，房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费。回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。”

综上，回迁安置房的土地增值税处理办法为：回迁安置房视同销售收入计入房地产开发项目“转让房地产取得的收入”，而确定的拆迁补偿费作为扣除项目在计算增值额时扣除。

（2）易地安置用房土地增值税的处理

异地安置是指房地产企业以异地自建的房屋或外购的房屋作为安置房用于和被拆迁人进行产权调换。房地产企业对被拆迁户的安置用房可以是自建的，也可以是外购的。

国税函[2010]220号第六条规定“开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。”

根据文件，易地安置用房，属于自行开发建造的，视同销售收入计入房地产开发项目“转让房地产取得的收入”，拆迁补偿费作为扣除项目在计算增值额时扣除；外购房屋安置补偿的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费，作为扣除项目在计算增值额时扣除。

不同的拆迁补偿方式下拆迁补偿费的确认方式是不一样的，房地产开发企业要根据开发项目的实际情况选择合适的拆迁补偿方式，准确计算拆迁补偿费。

文章来源：金穗源商学院