河北省土地增值税清算土地成本的分摊方法

二○一四年十一月十三日河北省地方税务局征收管理处

冀地税征便函〔2014〕3号

关于对土地增值税土地成本分摊方法进行明确的通知

各设区市地方税务局，定州、辛集市地方税务局：

针对土地增值税土地成本分摊采用占地面积法如何计算的问题，经省局税政处和征管处共同研究，为确保政策执行的统一性，规避执法风险，实现税收公平公正，在《关于地方税有关业务问题解答》文件基础上，对占地面积法计算方法明确如下：

占地面积，是指地上建筑物所占有或使用的土地水平投影面积。为便于计算，统一按照《建筑工程规划许可证》所附的一层施工平面图标注的地上面积计算。

占地总面积为可转让地上建筑物占地面积之和，不包括道路、绿化等公共设施用地面积。

对于独立占地的不同类型房地产，土地成本首先按可转让建筑物占地面积占可转让建筑物占地总面积的比例计算分摊；同一建筑物中包含不同类型房地产的，再按照各类型房地产建筑面积计算分摊。

对于裙楼土地成本的分摊，裙楼与主楼为同一基础（即基础对裙楼和主楼均有承重作用）的，则裙楼和主楼应作为同一建筑物计算分摊；裙楼与主楼各有独立基础的应作为独立占地的建筑物计算分摊。

具体计算方法如下：

第一步：按独立占地的每栋建筑物占地面积占该项目占地总面积的比例计算分摊土地成本：

每栋可转让建筑物分摊的土地成本= ×土地总成本

第二步：对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，应当首先确定该建筑物占地的总土地成本，然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例分摊土地成本：

1、普通住宅应分摊的土地成本=∑（每栋可转让建筑物普通住宅建筑面积÷每栋建筑物可售建筑面积×每栋建筑物应分摊的土地成本）

2、非普通住宅应分摊的土地成本=∑（每栋房地产非普通住宅建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本）

3、其他类型项目应分摊的土地成本=∑（每栋房地产其他类型项目建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本）

本文件自发文之日起执行，已经清算审核完毕的项目不再调整。