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房企进行土地增值税清算时应如何处理“代收费用”?

2018-12-08
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代收费用在土地增值税上政策是一贯的,从财税字[1995]48号文件规定起,到国税发[2007]132号文件,再到国税发[2009]91号文件,政策并没有什么新变化,只是又一次强调了代收费用的处理规定而已。至于计征与否就是看代收费用是否计入房价内,并且此代收费用必须是县级以上人民政府要求房地产开发企业代收的。所以代收费用在土地增值税上的规定是确定且明确的。近期我们在做土地增值税清算审核过程中,就发现了这样一个案例:

案例描述:

某开发商与燃气集团有限公司签订天然气配接费工程开发协议(天然气用途只限于居民灶用、洗浴),约定由开发商负责收取该项目一期1678户居民燃气用户安装工程费,每户按2500元收取,合计为419.5万元。该项目进行土地增值税清算时,开发商将此代收费用计入成本进行了成本扣除。

 

在应用房地产项目动态管理系统进行风险检测时,系统风险预警,提示疑点方向如下:

 

案例分析:

由上图可以看出,税务机关在利用信息化审核时将准确获取该疑点方向,并通过疑点方向调取该单位会计资料以及售房合同,确认房价中不包含此燃气费用,同时调查该小区业主来确认此费用是按照每户2500元单独收取,最后,税务机关给出的审核意见:确认此费用不允许扣除,并调减成本419.5万,同时还要核查营业税是否足额缴纳

我们建议:

在土地增值税清算审核时,对代收费用的处理应注意以下两点:

(1)确认燃气开户费是否单独收取。

若房价中不含,则成本不予扣除。

若房价中包含,则不允许计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数。可调取会计资料,售房合同(必须包含补充协议或附件)中核实或抽查询问购房者,天然气或暖气等开口费是包含在房价中还是单独收取,以确认房价中是否包含。

(2)若以上代收费用为价外单独收取,需核查营业税是否足额缴纳。

因此,建议中介或企业在申报前应用房地产项目动态管理系统对项目申报数据进行风险检测,系统会自动进行风险提示,发现该费用不能进行成本扣除,同时提供应对策略、应补充资料和政策依据,中介或企业可根据提示自行调整、规范数据后再行申报,避免不必要的麻烦。

相关的政策:

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)第二十八条 代收费用的审核。
  对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;当代收费用计入房价时,审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第六条规定关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题
  对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。
  对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。

河北省物价局关于规范天然气价格管理的指导意见(冀价管2015 119号)第五条第二款规范相关收费。城市燃气初装费授权市、县人民政府管理,并报上一级价格主管部门备案。其中,新建商品房燃气初装费,由房地产开发企业缴纳,不得向用户单独收取,相关政策及既有住房燃气初装费标准按照市、县人民政府具体规定执行。天然气计量装置使用到规定年限后,由天然气经营企业负责更换,所需费用计入企业成本。(发文时间2015.06.16)

河北省物价局 河北省住房和城乡建设厅关于规范居民供热收费有关问题的通知(冀价管〔2016〕132号)第三条鉴于新建住宅首次供热实行整体供热,其首次采暖费用纳入房价(采暖期按当地人民政府公布的时间执行),统一由开发建设单位交纳,不得向居民用户单独收取、重复收取。(发文时间2016.06.21)

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