售后返租

在对河北省廊坊市某房地产项目进行土地增值税清算过程中，发现该房地产公司对商铺采取非常优惠的价格（促销价格）进行销售，同时与购房者约定须将此房产低价租与该房地产公司使用若干年，那么如何确认该商铺的转让收入？

解析：根据廊坊市地方税务局关于土地增值税若干政策执行口径问题的解释，房地产开发企业转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给房地产开发企业或者房地产开发企业的关联方使用一段时间,其实质是房地产开发企业获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。

因此，本案例中应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。

温馨提示：售后返租涉及的除土地增值税以外的相关税费：

营改增前：营业税（销售不动产、服务业-租赁业 税率5%）；营改增后：增值税（销售不动产、不动产租赁 一般纳税人税率11%）

企业所得税：企业无论采取何种租赁方式，均应将售后返租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。

个人所得税：购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税，每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。

个人所得税以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位和个人为扣缴义务人。

房产税：购房者将购买的商品房返租给开发商，每月应按租金收入（少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定）的12%缴纳房产税，开发商再将商品房转租，按房产税相关规定，开发商转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税。

印花税：产权转移数据 财产租赁

契税：对低于同类房屋的市场价格部分组成契税的计税依据。