各市、州地方税务局，省地税稽查局、省局直属局：

为认真贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）和《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）精神，合理调节房地产增值收益，促进我省房地产市场健康发展，现就加强土地增值税征收管理工作通知如下：

一、进一步加大土地增值税征管工作力度

土地增值税是社会关注度高、敏感性强、政策复杂、征管难度较大的税种。近年来，各地采取一些强化土地增值税征收管理的措施，收入增长明显，但仍存在征收不到位、清算不及时等问题。各级要深化认识，高度重视，强化领导，精心部署，认真贯彻落实有关文件精神，全面加强土地增值税的征收管理工作。

二、正确把握土地增值税征收方式

土地增值税的征收方式分两种。第一，查账征收。按销售收入减除法定扣除项目金额后，依四级超率累进税率征收。由于房地产开发周期长，一般实行先预征、后清算的办法。凡符合土地增值税清算条件的纳税人，应当依照有关税收政策规定在90日内自行清算完毕，然后及时向主管税务机关报送清算的相关资料。主管税务机关对土地增值税清算情况进行审核和评估，据实征收。

第二，核定征收。纳税人有下列情形之一的，实行核定征收：1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；4.符合土地增值税项目清算条件，未按照规定的期限办理项目清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。基层税务机关应根据企业或项目的实际情况，按规定填报《土地增值税核定征收认定表》；县市区局税务机关根据审核情况，向纳税人发出《土地增值税核定征收税务事项告知书》。

三、及时调整土地增值税预征率和核定征收率

（一）根据国家税务总局文件精神，我省预征率调整为：

1．普通标准住宅1.5%；

2．非普通标准住宅（含车库等）2%；

3．别墅、写字楼、营业用房等3%；

4．单纯转让土地使用权5%；

5．对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税；同时不能享受普通标准住宅的优惠政策。

（二）核定征收率为：

1.普通标准住宅5%；

2.非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等6%；

3.对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高核定。

4.对房地产开发企业或其他非房地产开发企业转让土地使用权的，或房地产开发企业以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的，不适用核定方式征收，应进行查账清算。

四、认真做好土地增值税清算审核和纳税评估工作

土地增值税清算审核是土地增值税征管工作中的关键环节。各级要高度重视，制定符合当地实际的清算审核工作方案，对本地区所有达到清算条件的项目认真梳理、统计，从中选出1-3个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，并于6月30日之前将本地区的清算工作计划（包括本地的清算工作方案、具体措施和清算计划统计表）和重点清算审核项目名单上报省局，省局将对重点项目的清算情况进行抽查。同时，各市州局应于每年5月31日前上报3-5户重点清算审核和纳税评估的典型材料。

纳税评估是把住企业清算退税的重要关口。各地要从本地房地产行业平均利润率和平均税负率入手，加大纳税评估的力度，特别是对自行清算要求退税的和清算审核中发现重大疑点的项目进行重点分析和评估。一是要加强对重点企业的纳税评估。加大对重点房地产开发企业的收入确认、成本核算、费用计提、申报征收等方面的纳税评估力度，全面规范房地产开发企业的财务核算行为。二是要加强对重点涉税行为的纳税评估。加大对预售房产是否及时申报纳税、是否按规定预缴土地增值税等涉税行为的纳税评估，提高税法遵从度。三是要加强对企业清算退税评估。企业自行清算提出申请退税的，应向主管税务机关填报《土地增值税清算退税审核表》。主管税务机关应对退税企业组织精干力量，进行重点清算审核和纳税评估，对纳税人提供资料有疑点的，应与纳税人约谈，对有逃避纳税嫌疑的应及时移交税务稽查部门。税管员在清算审核和纳税评估后确认应退税的，应在纳税人填报的《土地增值税清算退税审核表》上签具意见，报主管税务机关审批。退税金额在50万元以内的，由县市区地税机关审批；退税金额在50万元（含50万元）以上的，由市州地税机关审批。对开发项目中既有普通标准住宅，又有其他类型商品房的，当开发项目中其他类型商品房没有销售完毕或部分暂不对外销售的，一律不办理退税手续，待开发项目全部销售完毕，全面清算审核后，再办理补（退）税手续。

五、加强税务稽查

各级税务机关要加强对房地产税收的日常检查，辅导纳税人如实办理土地增值税申报手续，对在清算审核和纳税评估中发现重大疑点的，要移送稽查部门组织力量进行重点稽查。对涉及逃避纳税的重大案件要及时通报和曝光，进一步整顿和规范税收秩序。

本通知自2010年7月1日起执行。对于采取核定方式进行纳税的，可以实行分段征收，即2010年6月30日前按原核定征收率执行，2010年7月1日起按本通知规定执行。《湖南省地方税务局关于进一步明确房地产若干税收政策的通知》（湘地税发〔2008〕135号）第一条同时废止。

附件：1.土地增值税核定征收认定表

2.土地增值税核定征收税务事项告知书

3.土地增值税清算退税审核表

二○一○年六月二十二日

附件1：

 土地增值税核定征收认定表

备注：

1、普通标准住宅按照湘财税〔2006〕92号规定界定；

2、意见栏填写申请核定原因和是否同意核定征收的表述意见。

3、本表由税务机关填写

附件2：

土地增值税核定征收税务事项告知书

           地税核税告     号

              ：

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》有关规定，税务机关决定对你（单位）                        项目的土地增值税实行核定征收，普通标准住宅按销售收入的5%核定征收，非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等按6%核定征收。

核定征收理由如下：

你（单位）对此决定如有异议，可于接到本通知书之日起30日内向上一级税务机关申请行政复议。

签  章：

   年   月   日

附件3：

土地增值税清算退税审核表

注：

1、本表一式三份；由企业填报，企业、税务机关留存

2、本表作为办理土地增值税清算退税的有效凭证，凭本表按规定程序办理退税手续。