为进一步规范和加强旧房及建筑物（以下简称“旧房”）转让土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等规定，结合实际，制定本公告。

一、关于旧房的界定

凡已使用或转让过的房产均属旧房。

二、扣除项目金额的确定

（一）旧房属于购买的

1.纳税人购买房屋再转让不能取得符合本公告第三点规定的旧房及建筑物评估价格（以下简称“旧房评估价格”），但能提供购房发票的，按购房发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%、与转让房地产有关的税金等确定扣除项目金额。

2.没有旧房评估价格，又不能提供购房发票，但能提供税务机关认可的据以确定购入价的外部证据资料，按外部证据资料所载购入价确定相应的扣除金额，但不得加计扣除。

外部证据资料是指记载有契税计税价格的房产证或契税完税凭证，法院抵债判决书、裁定书等。

3.没有旧房评估价格，又不能提供购房发票或者购入价外部证据资料的，按照《关于调整土地增值税核定征收率的公告》（汕头市地方税务局公告2011年第1号）规定的最低核定征收率（以下简称“规定的核定征收率”）计算征收。

（二）旧房属于自建的

1.纳税人应提供旧房评估价格，按照旧房评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定交纳的有关费用、与转让房地产有关的税金、房地产评估费用等确定扣除项目金额。

2.不能提供旧房评估价格，按照以下方法计算征收：

（1）应纳土地增值税额=土地转让应纳土地增值税额+地上建筑物及其附着物（下称“地上建筑物”）转让应纳土地增值税额

（2）土地转让应纳土地增值税按照取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定交纳的有关费用、与转让土地有关的税金等做为扣除项目金额进行计算征收。

（3）地上建筑物转让应纳土地增值税=地上建筑物交易计税价格×核定征收率。

核定征收率=土地转让应纳土地增值税额/土地转让交易计税价格，计算出的核定征收率不得低于规定的核定征收率。

（4）地上建筑物与土地的交易计税价格不能合理拆分，一律计入土地转让收入按照上述第（2）点规定计算征收。

三、扣除项目中的旧房及建筑物评估价格

（一）旧房及建筑物评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格必须由具有二级以上房地产评估资质的评估机构评定，评估目的为土地增值税计算扣除价格评估。评估机构应依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等税收规定和国家有关部门颁布的房地产估价规范进行评估，并向税务机关提交完整的估价技术报告。

（二）土地增值税计算扣除使用的重置成本价，是指在转让时建造与评估对象相同的新建房及建筑物所必需的成本费用，销售税费、开发（投资）利润不得计入。对评定的重置成本价高于建设部门提供的最近年度同类房屋建安造价且无正当理由，或者高于交易评估价格中的建筑物建造成本费用等旧房评估价不合理的，税务机关有权进行调整。

四、土地使用权连带无产权、未办证建筑物转让的扣除

土地使用权连带自建且已使用的无产权、未办证地上建筑物转让，按照本公告关于自建房转让的规定计算征收。

五、本公告未尽事宜，依照上级税务机关有关税收政策执行。

六、本公告自2016年1月1日起施行。汕头市地方税务局以前规定与本公告相抵触的，同时废止。

特此公告。

附件：汕头市地方税务局关于旧房及建筑物转让土地增值税计税扣除的公告解读

汕头市地方税务局

2015年12月8日

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