局属各单位：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）以及《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称“187号文”）的规定，现将房地产开发企业土地增值税清算中的有关问题处理指引印发如下：

一、关于转让房地产行为发生时间的确认问题

以交易双方转让房地产合同签订之日确认为转让房地产发生时间。

二、关于房地产开发企业因逾期缴纳土地出让金而产生的滞纳金和过期银行还贷产生的罚息的扣除问题

房地产开发企业因逾期缴纳土地出让金而产生的滞纳金和过期银行还贷产生的罚息不得扣除。

三、关于房地产开发企业清算土地增值税时，计算实际支付开发成本费用的截止时间问题

（一）符合“187号文”第二条第（一）项清算条件的，以满足清算条件之日起90日内，为计算实际支付开发成本费用的截止时间。

（二）符合“187号文”第二条第（二）项清算条件的，以接到主管税务机关清算通知书之日起90日内，为计算实际支付开发成本费用的截止时间。

四、关于如何区分开发间接费用与开发费用中管理费用的问题

开发间接费用与开发费用中管理费用应按照有关企业会计准则或企业会计制度的规定区分并分别核算。如划分不清的，全部作为房地产开发费用，按规定的比例计算扣除。

五、关于房地产开发企业利息支出的核算和扣除问题

在土地增值税清算时，无论房地产开发企业借款利息支出如何核算，均应按《实施细则》第七条第（三）项的有关规定计算扣除。

（一）对房地产开发企业利息支出中包含有不能按转让房地产项目计算分摊的利息或非金融机构以及个人的借款利息，以及其他不能提供金融机构证明情形的，其房地产开发费用按照《实施细则》第七条（一）（二）项规定计算金额之和的10%计算扣除。

（二）扣除项目中的利息支出扣除方法不能同时适用《实施细则》第七条第（三）项第一目、第二目规定的方法。

六、关于同一项目中，既建造普通住宅又建造其他商品房的，是否分别清算的问题

依据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）要求，同一项目中既建造普通住宅、又建造其他商品房的，进行清算时，应分别计算增值额、增值率，分别核算土地增值税。

广州市地方税务局