兰州市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税核定征收有关问题的通知

2011-7-4

为进一步加强我市土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）、《甘肃省地方税务局关于进一步加强房地产税收管理有关政策问题的通知》（甘地税发[2011]57号）等有关规定，结合我市的实际情况，现就土地增值税核定征收有关问题通知如下：

一、土地增值税纳税义务人（除二手房交易外）发生本下列情形之一，按照审核确认的销售收入与规定的核定征收率计算应交土地增值税。

 (一)依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的；

(二)擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；

(三)符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

(四)纳税人未如实进行土地增值税清算申报，计税依据明显偏低，又无正当理由的；

(五)未按规定的时间提交清算补正材料的。

二、纳税人有上述第一条所列情形，应核定征收的，由主管税务机关或稽查部门发出核定征收的《税务事项告知书》（格式见附加一），纳税人对采取核定征收有异议的，应在三日内提交书面说明，并完整提交可以清算的相关资料。

税务机关审核纳税人提交的书面说明及相关资料后，认为仍不符合据实清算条件的，进行土地增值税核定征收核查。

三、纳税人转让土地使用权、销售房屋建筑物应按照无关联交易的实际销售价格确定土地增值税应税收入，确实无法根据纳税人提供的有关资料确定应税收入的，按以下程序确定：

（一）根据项目面积测量报告、规划许可证、预售许可证等核实转让项目的开发面积、可售面积，根据已销售价确定收入；

（二）根据开具的发票、办理产权提供的销售合同等确定已售开发产品的价格及收入；

（三）参照当地政府有关房管部门提供的当期同类区域、同类房地产的市场价格核定转让房地产收入；

（四）按照评估机构出具的当期房地产市场评估价格核定转让房地产收入；

（五）其他合理的方法。

四、根据《甘肃省地方税务局关于进一步加强房地产税收管理有关政策问题的通知》（甘地税发[2011]57号）规定，土地增值税核定征收率，按以下标准执行：

（一）对未设置账簿、擅自销毁账簿记账凭证、拒不提供纳税资料或者申报计税依据明显偏低无正当理由的核定征收率6%。

（二）对因会计核算不规范，提供资料不完整，开发年度较前等原因，无法清算的，按照核定征收方式征收的，核定征收率按以下标准执行：

1、普通标准住宅为3%。

2、除普通标准住宅以外的其他住宅为5%。

3、除上述(1) (2)项以外的其它房地产项目为6%。书本上的

五、土地增值税核定征收按以下程序办理：

（一）在日常征收管理中，纳税人有核定征收情形之一并对下发的《税务事项告知书》没有提出异议的或者虽有异议但是理由不成立提供资料不完整的，由主管税务机关税收管理员调查核实后填写《土地增值税核定征收审批表》（详见附件二）一式二份，提出初步意见，并附相关材料，报经主管税务局征管科负责人审核后，经过分局（县区局）集体审议后审批。

（二）税务师事务所审核鉴证过程中，纳税人有核定征收情形之一的，由税务师事务所填写《土地增值税核定征收审批表》一式三份，提出初步意见，并附相关材料，报经分局（县区局）审批。

（三）各级地税稽查部门进行税务稽查时，发现纳税人有核定征收情形之一的，由稽查人员填写《土地增值税核定征收审批表》一式三份，提出初步意见，并附相关资料，报本级稽查局重大案件审理委员会审定，并将审定结果告知专管分局。

六、主管税务机关审批后，应向纳税人下发《土地增值税核定征收通知书》（以下简称“通知书”），通知书应载明以下事项：

（一）核定征收项目的基本情况及核定征收的事实

（二）核定征收的税收政策法规依据

（三）审核确定的应税收入及确定方法；

（四）适用的核定征收率及应交的土地增值税；

（五）缴纳时间和延迟缴纳的法律责任；

（六）行政救济措施；

（七）其他应说明的事项。　　　　　　　　　　　　

二〇一一年七月四日