房企增值税抵减地价的税务影响

 01

增值税：土地成本可抵减增值税销售额

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号 ）的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额作为销售额。

即：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

上述“土地价款”是指向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等，要做抵减需取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。同时根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）的规定，取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除，但需提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

对于可扣除的“对应的土地价款”，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积占比房地产项目可以出售的总建筑面积下的土地价款，并非已支付的土地价款都可以一次性在增值税销售额中扣除，需要根据销售进度按比例扣除。同时，《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，上述建筑面积是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

假设案例：A房地产公司（一般纳税人）开发了一个房地产项目，土地成本为8,000万元，取得了省级以上的土地财政票据。项目总建筑面积为25,000㎡，计容面积为20,000㎡，本次销售了计容面积10,000㎡，取得含税收入为10,900万元，项目采用一般计税方法，增值税销项税额如何计算？

1） 增值税销售额

=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/1.09

=（10,900-10,000/20,000*80,00）/1.09=6,330.3

2） 增值税销项税额

=销售额*税率=6,330.3*9%=569.7

3） 因土地价款抵减销售额而減少的销项税金

=10,900/(1+9%)*9%-569.7=330.3

  02  

土地增值税：因土地成本抵减而减少的销项税需调增土地增值税应税收入

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。根据上面对增值税的分析及《增值税纳税申报表》（一般纳税人适用）的填报，主表中填报的销项税额是以全部收入扣减当期对应的土地价款后的余额作为增值税销售额计算出来的，土增应税收入是包含了因土地成本抵减销售收入而减少的销项税。

广州有做出更明确的规定，根据《广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》（穂地税函[2016]188号）和财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号文的规定，一般方法计税的纳税人，土地增值税清算收入按“(含税销售收入+本项目土地价款×9%)/ (1＋9%)”确认, 即: 纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。

延续上述的案例，土地增值税应税收入如何确定？

1）土地增值税收入

=不含增值税销项税额=含税销售额-增值税销项税额=10,900-569.7=10,330.3 =(含税销售收入+本项目土地价款×9%)/(1＋9%)=(10,900+4,000*9%)/(1+9%）=10,330.3

   03   

企业所得税：因土地成本抵减而减少的销项税额需同步减少企业所得税前扣除成本费用

根据《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》（财会[2016]22号）关于差额征税的账务处理规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，按照允许抵扣的税额：

借：应交税费—应交增值税—销项税额抵减   330.3

       贷：主营业务成本 /存货/工程施工  330.3

即：因土地成本抵减增值税销售额而减少的销项税额，需同步冲减已结转的成本。

文章来源：李媛 正坤财税