普通标准住宅的标准如何划分?

《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第一款规定: “条例第八条(一)项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用作宅。高级公寓、别墅、虔假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”

《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知)(国办发C2005 26号)第五条规定:“为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。”

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税C2006062号)第一条的规定，(土地增值税暂行条例》 第八条中“普通标准住宅”和《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收收政策的通知》(财税字C1999 210号)第三条中“普通住宅”的认定，一-律按各省、 自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知1 (办发C20 28号)制定并对社会公布的“中小套想、住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。

对于“普通住宅”的标准点认定，各地基本上以当地政府公布的标准为主

涉税具体规定举例如下: 

1.北京市规定。

《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》(北京市地方税务局公告2016年第7号发布)第四十八条规定:“土地增值税政策中普通住宅依照北京市公布的标准确认。

纳税人进行土地增值税清算时，税务机关应按单套房屋销售时同级别土地上适用的普通住房标准进行审核确认。

纳税人须在《清算报告》或《鉴证报告》中提供普通住宅的判定情况由税务机关审核确认。清算单位中建造的普通住宅，应单独计算增值额、增值率。”

2.重庆市规定。

《重庆市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(渝地税发[2006]143号)第一条规定:“我市土地增值税普通标准住宅按《重庆市地方税务局重庆市财政局重庆市国土资源和房屋管理局转发国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》(渝地税发C2005]172号)制定并对社会公布的普通住房标准执行。即‘ 住宅小区建筑容积率1.0以上，单套最大建筑面积在144平方米或套内建筑面积120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.4倍以下的住房。同时符合上述三个条件的为享受优惠政策的普通住房，有一条不符合 即为不能享受优惠政策的非普通住房’。”

 提示:对于“实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.4倍以下的住房”标准，由于不同区域存在差别，因此在具体执行时还要根据不同情况进行充分的沟通。

3.黑龙江省规定。

《黑龙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(黑 龙江省地方税务局公告2016年第1号)第二条规定:“自2014年11月28日起，我省普通标准住宅的认定标准为:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米及以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2 倍及以下的住房。判定时间以商品房销售合同签订日期为准。”

文章来源：梁好财税工作室