房地产开发企业增值税经典问答

问：房开企业在预售阶段按3%预缴增值税，在后期交付纳税义务发生时申报销项税额，如果应纳增值税额小于已预缴的增值税额，公司又没有新的开发项目，多预缴的增值税是否可以申请全额退税？

答：根据四川12366纳税缴费服务热线回复：“房地产开发企业，开发项目预销售时，按3%预缴；转收入时，按销项-进项计算出应纳税额，然后再抵已预缴的增值税销售完毕后，预缴税款仍未抵完，多预缴的税款不能退税。”建议：就类似四川税务的回复口径，房地产开发企业前期预缴的3%的增值税后期若未抵扣完毕，很多税务局执行口径是不允许退回的，对房地产开发企业而言就会造成税金的浪费。另外，根据增值税计算公式以及抵扣顺序，当期实际缴纳增值税税额=销售额*9%-进项税额-预缴税额。因此，我们建议在项目交付前期，做适当安排，使公司满足留抵退税的条件，在交付之前尽可能多申请留抵退税，降低进项税额，从而使得前期预缴的增值税能够全部抵扣完毕。   

问：关于房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款问题

答：房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。

例如：2016年8月，某适用一般计税方法的房地产开发企业取得不含税销售收入1000万元，应当预缴增值税30万元，当月该公司留抵税额50万元。此时，该公司应当预缴增值税30万元，50万元留抵税额继续留抵，而不允许以留抵税额抵减预缴税额。在纳税申报上，当月有留抵税额时，《增值税纳税申报表》主表第24行“应纳税额合计”为0，第28行“分次预缴税额”也为0，可见不能相互抵减。

问：若一个项目公司开发了A、B两个项目，A项目目前已经交付，达到了增值税的纳税义务时点，而B项目正处于预售阶段正常预缴增值税，那么A项目在计算当期实际缴纳增值税时，是否允许扣除B项目的预缴税金呢？即预缴的增值税是否允许跨项目抵扣呢？

答：根据北京、安徽、河南等回复，是可以跨项目抵扣的，具体如下：

北京：12366服务-2018年11月征期货物和劳务税热点问题。

问：房地产开发企业预缴的增值税可以跨项目抵减吗?

答：可以跨项目抵减。

安徽：房地产开发企业有多少自行开发的房地产项目，均是新项目，一般计税方法。其中A项目处于预售阶段，按规定预缴增值税款;B、C项目已经开始交房，产生了增值税纳税义务，当期有应纳税款。请问，A项目预缴的增值税税款可否抵当期B、C项目应纳增值税税款?

国家税务总局安徽省税务局货物和劳务税处2019-06-17 10:21回复：

A预缴的增值税可以抵减B、C项目应纳增值税税款。

河北：《河北国税全面推开营改增有关政策问题解答(之二)》八、关于提供建筑服务和房地产开发的预缴税款抵减应纳税额问题

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第十四条规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”    

因此，提供建筑服务和房地产开发的预缴税款可以抵减应纳税款。应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款。

例如：某房地产开发企业有A、B、C三个项目，其中A项目适用简易计税方法，B、C项目适用一般计税方法。2016年8月，三个项目分别收到不含税销售价款1亿元，分别预缴增值税300万元，共预缴增值税900万元。2017年8月，B项目达到了纳税义务发生时间，当月计算出应纳税额为1000万元，此时抵减全部预缴增值税后，应当补缴增值税100万元。

房地产开发企业应当在《增值税申报表》主表第19行“应纳税额”栏次，填报1000万元，第24行“应纳税额合计”填报1000万元，第28行“分次预缴税额”填报900万元，第34行“本期应补(退)税额”填报100万元。

根据上述规定，提供建筑服务的预缴税款可以抵减应纳税款。应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款。

问：房地产企业销售地下车位是否可以抵减土地价款？

答：这个问题比较有意思，也很容易让大家误解，核心在于很多朋友认为地下车位如果属于可售面积，则可以满足土地价款抵减的条件。但是，根据规定，即使地下车位，或者地下库房属于可售面积，但是依旧不能参与土地价款抵减。主要是地下可售不参与容积率计算。

根据规定，房地产开发企业交付后，在计算销售房产的增值税时，允许从销售额中扣除土地价款，即销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+9%）。当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。

根据国家税务总局公告2016年第86号第五条规定，上述“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。”

问：如果项目最终实测面积与预测面积有差异，会对土地价款抵减产生影响吗？

答：这种影响可能存在两种，即对可抵减土地价款金额的影响，或仅只是改变可售面积。

对土地价款金额的影响主要是因为实际建筑面积与规划面积产生差异，并产生土地出让价款的补退。房地产企业应当根据最终实际产生的可抵减土地价款金额重新计算，并对抵减金额进行调整申报。

如果并未发生土地价款的补退，仅只是改变了实际的可售面积，则影响仅作用于抵减比例的计算，对于项目本身来说可抵减土地价款的总额是不会改变的。建议财务人员及时更新土地价款抵减台账，并注明调整原因及准备好备查资料。

问：企业缴纳的契税、土地使用税是否可以计入可抵减土地价款中抵减增值税销售额？

答：回归土地价款的基础性政策文件财税〔2016〕140号 《财政部国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》第七款，可抵减的土地价款包括：

1)向政府支付的征地和拆迁补偿费

2)土地前期开发费用

3)土地出让收益

可见其中并不包含契税、土地使用税，因此不因计入可抵减的土地价款中。

问：房地产企业拆迁安置项目中安置费、过渡费一直在产生，但是尚未确定最终总金额，土地价款抵减是否可以先按暂估金额抵减？

答：土地价款抵减的触发时点是发生在房地产企业项目正式交付确认收入并缴纳增值税时，项目预缴期是不涉及土地价款抵减的。鉴于这个时间点，一般项目的安置费、过渡费应当已经基本实际支付完成，所以并不会影响土地价款抵减。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付的相关款项或支付后又返还的，均不应计入可抵减土地价款中予以扣除。当然，也不排除部分项目可能因为各种原因，导致交付后仍余有少量安置、过渡费尚未实际支付。基于实际支付的前提，如果土地价款抵减过程中抵减总额发生变化，且对销售额的抵减影响较大，企业也可以考虑基于调整后的数字重新对前期申报进行追调。

问：在建工程转让时，土地价款抵减是按全额还是按转让在建工程占地比例抵减？

答：根据2018年4月国家税务总局在线访谈直播中现场回复的口径，“房地产开发企业一次性转让尚未完工的在建工程，该工程项目适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用一次性扣除向政府支付的土地价款后的余额计算缴纳增值税。”笔者认为如果是部分转让在建工程，则可抵减土地价款也应该按转让比例予以计算。

问：房地产开发企业前期土地平整过程中发生的垃圾清运费是否可以计入可抵减的土地价款中？

答：基于财税〔2016〕140号文划定的范围，可包含垃圾清运费的可抵减土地价款费用类型应为土地前期开发费用。土地现状出让后，房地产开发企业需要对土地进行现状改造，使其达到可开发状态，这一过程中发生的拆迁平整等支出或包含拆除垃圾的清理及场地的清理等支出。除土地前期开发阶段外，垃圾清运费用应当不属于可抵减的土地价款。

问：向其他单位或个人等非政府主体支付的拆迁补偿费用是否可以计入可抵减土地价款中？

答：关键在于该种补偿行为是否是房地产企业与个人或单位的私下行为，还是基于土地出让条件并于《拆迁补偿协议》等资料附件中明确约定的行为，也就是此种补偿是否具有公信力和合理性，即交易是否得到政府有关部门的批准或委托。    

政策依据：国家税务总局公告2016年第18号第五条

问：房地产开发企业的售楼处、样板间的进项税额可以抵扣吗？这些设施如果最后拆除了，已经抵扣的进项税要转出吗？

答：售楼处、样板间属于在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额可一次性抵扣，如果最终拆除，其进项税无需转出。

问：房地产企业销售住宅和商业商品房，给个人和企业开票开普票还是专票？

答：税法规定，不得向个人开具专用发票。房地产企业中的一般纳税人可以向企业开具专用发票；小规模纳税人可以申请税务机关代开。

问：同一房地产开发公司，既有新项目也有老项目，老项目选择简易征收，相应的共同成本进项税额如何划分？因为房地产开发产品销售周期一般比较长，按销售额划分实际操作比较困难，还有一些新建的公建配套，成本分摊到新旧项目，进项如何划分？

答：根据财税〔2016〕36号文附件1第三十四条规定，简易计税方法的应纳税额，不得抵扣进项税额。若同一房地产开发公司，既有新项目也有老项目而分别适用一般计税方法和简易计税方法的，应将进项税额进行划分。对于无法划分不得抵扣进项税额的，根据财税〔2016〕36号文附件1第二十九条的规定计算不得抵扣的进项税额。

问：购入在建工程取得的发票是否可以作为进项抵扣？

答：购入不动产在建工程取得的发票可以抵扣，其进项税额应按照有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

问：按照政策规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法。请问如何界定“房地产老项目”？

答：房地产老项目，是指：    

（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

问：一般纳税人的房地产开发企业销售开发的房地产项目，是否可以扣除受让土地的价款？

答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2第一条第（三）款第10项的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

问：因土地缴纳的契税、配套设施费、政府性基金及因延期缴纳地价款产生的利息能否纳入土地价款扣除？

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第五条的规定：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。因此，不包括市政配套费等政府收费、契税、配套设施费、延期缴纳地价款产生的利息等其他费用。

问：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款，房地产项目可供销售建筑面积能否将用于出租、自用的物业面积剔除？

答：房地产项目可供销售建筑面积不可以将用于出租的、自用物业面积剔除。

问：项目后期发生的补缴土地出让金，是在剩余未售物业面积中平均抵减，还是可以对以前的进行一次性调整？即是否可用“累计应抵-累计已抵”作为本期数？

答：可以对以前的进行一次性调整。

问：房地产企业拆迁补偿费是不是不能扣除项目？

答: 拆迁补偿费如果同时满足以下条件的，可以不计入销售额。

（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

（2）收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；

（3）所收款项全额上缴财政。

问：如果存在土地返还款，企业实际需要支付的土地价款可能要小于土地出让合同列明的土地价款，该种情况下可以扣除的土地价款的范围是不是只包含企业直接支付的土地价款？

答: 按实际取得的省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据所列价款扣除。

问：同一法人多项目滚动开发，新拿地支付的土地出让金是否能够在其他正在销售的项目的销售额中抵减？

答: 根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。因此，土地价款不得在其他项目的销售额中扣除。    

问：房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。如何确认预收款，项目竣工日前收取的款项都是预收款？还是收楼或者办理产权证之前收取的款项都是预收款？

答: 根据广东税务的答复，在没有新规定前，预收款为收楼或者办理产权证之前收取的款项。

问：房企销售时收取的诚意金、定金是否需要纳税？

答: 销售行为成立时，诚意金、定金的实质是房屋价款，需要计算缴纳增值税。销售行为不成立时，如果诚意金、定金退还，不属于纳税人的收入，不需要计算缴纳增值税；如果诚意金、定金不退还，属于纳税人的营业外收入，不需要计算缴纳增值税。

问：买房违约赔偿收入是否为价外费用需要纳税？

答：销售行为成立时，买房违约赔偿收入属于价外费用，需要计算缴纳增值税；销售行为不成立时，买房违约赔偿收入属于营业外收入，不需要计算缴纳增值税。

问：2016年5月1日后发生的退补面积差，如何缴纳税款？

答：（1）2016年5月1日后发生退面积差款，如果该纳税人没有交过增值税，应向地税办理退还营业税税申请；如果该纳税人已交过增值税，直接向国税办理退还增值税申请。（2）2016年5月1日后发生补面积差款，纳税人应向国税缴纳增值税。

问：房地产公司承接三旧改造项目，在营改增试点前收购了城中村的老房子，然后进行拆除并重新开发建设，由于在5月1日前已收购了该部分老房子，但拆除工作仍在进行中，无法取得施工许可证，但是该部分老房子的收购价格很高，成本很高，对于该种情况是否有相应过渡政策？

答: 根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第八条：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

问：房地产开发企业中的一般纳税人存在多个房地产开发项目，是否可以根据规定分别选择简易计税方法或一般计税方法计税？

答: 根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可选择适用简易计税方法计税或一般计税方法计税；销售自行开发的房地产新项目，应适用一般计税方法计税。因此，房地产开发企业存在不同时期开发的多个新老项目，可按上述规定分别选择适用简易计税方法或一般计税方法计税。

问：由于房地产开发产品销售周期长，可能跨越营改增前后，2016年4月30日前签订的购房合同，部分款项在2016年5月1日后收取，是否可以在2016年4月30日前全额缴纳营业税、全额开具发票？否则将出现一套房部分缴纳营业税部分缴纳增值税。

答: 2016年5月1日后收取的款项应根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的增值税纳税义务发生时间判断确认收入，并缴纳增值税。

问.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，在营改增之前收取的预收款已经申报了营业税但是没有开具发票，营改增之后需要开具发票，有什么处理办法？

答: 根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。国税部门对开具的增值税发票不再征收税款。

问：房地产公司多个老项目同时销售，有预收款收入，是汇总申报还是分施工证申报？

答: 根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（2016年18号文）第十二条：一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关申报税款。所以，房地产公司应在次月汇总申报。

问：房地产开发企业在销售商品房时，可能会同时提供精装修及部分家具、家电，如何界定相互关联的经营行为是“兼营”还是“混合销售”？

答: 销售商品房时提供精装修应按照兼营行为征收增值税；提供家具、家电属于混合销售行为，应按照该纳税人的主营业务缴纳增值税。

问：怎样算一个项目？分期项目在2016年4月30日前后分别取得《建筑工程施工许可证》，是作为一个项目还是不同项目？

答: 按《建筑工程施工许可证》进行项目划分。分期项目分别取得《建筑工程施工许可证》应作为不同项目处理。

文章来源：红太狼聊财税