房地产企业代收费用如何税务处理

一、增值税的处理。对于房地产开发企业代收的价外收费等费用，税法规定是需要纳税的。《增值税实施细则》第十二条规定：条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：(一)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;(二)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据;(三)所收款项全额上缴财政。以及《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)第三十七条规定，增值税销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：(一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

可见，房地产公司代收费用除代政府收取的规费并全额上缴财政和以委托方名义开具发票代委托方收取的款项外，均构成增值税价外费用，并入增值税计税依据。当然，作为增值税一般纳税人一般计税支付的价外费用如果取得的是增值税专票可以抵扣。

注意：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，因此，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》附件2第一条第(二)项第4目规定，房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金，不征收增值税。这属于例外情形。

二、土地增值税的处理。根根《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。《国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》(国税发[2007]132号)第二十五条规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：(一)代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。(二)代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(国税发[2009]91号)第二十八条规定，代收费用的审核，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

综上，代收费用在土地增值税上政策是一贯的，从财税字[1995]48号文件规定起，到国税发[2007]132号文件，再到国税发[2009]91号文件，政策并没有什么新变化，只是又一次强调了代收费用的处理规定而已。至于计征与否就是看代收费用是否计入房价内，并且此代收费用必须是县级以上人民政府要求房地产开发企业代收的。所以代收费用在土地增值税上的规定是确定且明确的。

三、企业所得税的处理。根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发[2009]31号)第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。第十六条规定，企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

可见，在企业所得税上代收费用是否需要缴税，关键看开发企业是否将代收费用纳入房价内以及是否将代收费用开具了发票：如果开发企业将代收费用开具了发票或纳入了房价内，那么就需要计收入，当向有关部门缴纳时可以作为成本费用扣除，反之则不必作为收入，同时也不必计入成本费用。所以代收费用在企业所得税上即使计入收入，也仅相当于“平进平出”“全收全付”，不会影响所得税款本身，最多只是影响以收入为基数的业务招待费、广告宣传费的扣除限额而已。

四、契税的处理。契税由业主缴纳，如果房地产企业把代收费用并入到房价中，业主应当按照房价总额缴纳契税。但如果是在价格以外单独代收的费用，一般来说不会征收契税，除非对恶意拆分房屋价款，比如将组成房屋主体的门、窗、户、扇单独收费。

文章来源：中汇十堰分所 作者：钟燕