房地产企业各业务阶段税务风险及案例分析
土地取得环节
1. 佣金等支出没有取得正规合法发票，导致利润虚增，税负加大。 2. 没有在签订土地、房屋权属转移合同，没有及时申报契税。 3. 虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税。 4. 以收购股权方式取得的土地使用权，溢价部分无法列支土地成本，以及少交土地增值税的风险。
规划设计环节 1. 总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响 2. 虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税 案例 2017年9月，某地税务机关对某房地产开发企业进行税务检查，发现该企业2016年4月支付项目可行性研究专家劳务费共计6人次60000元，入账发票为税务机关开具的正式劳务发票，入账科目为“开发成本——前期工程费”科目。检查人员核对参加咨询专家人员的供职单位，但被查企业无法提供相关信息，检查人员通过身份证信息核查发现，6人全部是某山区村民。企业承认，支出这笔劳务费的目的是通过支付项目可行性研究专家劳务费的形式套取现金。 3. 可行性研究业务费用错误列支 如果项目可行性研究获得通过，则相应费用应记入“开发成本——前期工程费”科目，如果企业记入“管理费用”科目，则挤占了当期利润，减少了当期企业所得税。 案例 2017年4月，某地税务机关对某房地产开发企业进行涉税财务数据分析，发现该企业在2016年4月和6月两次支付项目可行性研究咨询费，金额共计28万元，全部记入“管理费用”科目。随后，税务机关通过纳税评估形式提醒纳税人自查。在自查中，企业会计通过查阅相关项目可行性研究咨询文字资料，发现是两种不同内容，其中4月份支付的金额为8万元的费用，其研究咨询的内容是企业即将投资的项目，而6月份支付的金额为20万元的费用，其研究咨询的内容则是已经取得土地使用权后的项目开发。根据相关政策规定，4月份支付的8万元可以记入“管理费用”科目，在当期进行企业所得税处理，而6月份支付的20万元，则应从“管理费用”科目调整到“开发成本——前期工程费”科目，在后期根据情况结转处理。 4. 境外的规划设计费没有代扣代缴税金
融资环节
1.向非金融机构(包括企业和个人)融入的高息资金利息支出，高于银行同期贷款利率以上部分，不符合债资比部分，以及未取得正规发票部分，不能税前列支的税务风险。 案例 B房地产企业因项目开发需要，于2014年7月21日向X企业（非金融企业）借款1.5亿元，借款合同规定从2014年7月22日起计息，支付利息的利率为22.8%。2015年1月21日，B房地产企业与X企业签订借款展期协议，利率更改为24%，从2015年1月17日起计息。B房地产企业因该笔借款共计向X企业支付利息0.45亿元，并已经全额在企业所得税前扣除。 B房地产企业在开展资金融通过程中存在错误税务处理。根据《企业所得税法》及其实施条例有关规定，B房地产企业支付给X企业的利息，超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的部分，不得在企业所得税前扣除。在确定“金融企业同期同类贷款利率”时，B房地产企业提供了某置业有限公司与某信托有限公司签订的同期同类贷款利率为8.15%的佐证材料。根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）第一条规定，B房地产企业以利率8.15%为标准作了纳税调整。 2. 从信托或基金公司“名股实债”形式下支付的利息，缺乏有效凭证不能列支。 3. 支付的利息可能涉及代扣代缴税金义务而未履行。 4.符合资本化条件的借款费用未做资本化处理。 案例 D房地产开发企业经税务机关提醒后发现，2020年“财务费用”科目数据为170万元，其中110万元为工程贷款产生的利息，该笔工程贷款资金用于建设甲项目，符合资本化条件，但该笔贷款发生的相关利息却被财务人员记入了“财务费用”科目，而未进行资本化处理。 企业发生的借款费用，符合资本化条件的，必须进行资本化处理；不符合资本化条件的，才可作为期间费用在所得税税前扣除。房地产开发企业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应准确划分成本对象，严格遵守会计准则和税法的规定，精确计算资本化的金额，才能管控好税务风险。 5. 与股东及其他关联方资金往来未支付利息的风险： 为了节省融资成本，有些集团公司在内部进行无息调用、借贷资金。但是无息拆借存在涉税风险，根据我国税法规定，即便借贷发生在企业集团内部，也应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用。 案例 2019年7月，国家税务总局宣城市税务局稽查局对G公司2016年-2018年纳税情况实施税收检查，发现G公司在2016年至2018年间连续3年均有大量资金流向其集团总公司，累计金额近3亿元。通过调取G公司银行流水信息得知，每当G公司的售房收款账户资金余额达到万元时，这些资金均会在当日被自动转至总公司账户。 G公司解释称，该企业集团采用“资金池”管理制度，并提供了《集团资金管理制度之阶段业务操作规程》。该《规程》规定：“各成员单位转入至集团总账户的资金，计入各成员单位内部账户。成员单位内部账户中余额不足时，只能通过集团资金中心以内部贷款方式进行借款。”“各成员单位汇入资金按内部存款利率支付利息，利率按央行公布的存款基准利率确定，内部贷款利率按集团公告标准统一执行。” 虽然有《规程》的规定，G公司财务人员指出，企业闲置资金暂存于集团总公司账户的目的是集中管理，保证资金安全，因此不产生任何利息，目前集团内部企业之间也不存在资金借贷活动。 为核实资金池的实际使用情况，检查人员通过外部渠道，了解了G公司上级集团公司2016年至2018年度对外披露的有偿融资情况，发现集团公司有息负债金额巨大，据此认为G公司内部存在资金借贷行为。因为不使用“资金池”的资金的同时却从外部筹措资金并支付大量利息的行为不符合企业经营常规。最终，检查人员参照G公司提供的《规程》规定，以人民银行公布的当期存款基准利率为标准核定了企业内部存款利率，以集团公司对外公开财务报表中注明的贷款利率为标准核定了企业内部贷款利率，结合G公司转入集团公司账户资金总额2.87亿元，核定G公司应获得利息收入共计769万元，依法应补缴企业所得税近200万元。 6. 借给自然人股东超过1年以上的借款，存在被认定为股息、红利分配需要缴纳20%的个税风险。
工程建设开发环节
1. 虚开建安发票，加大建安支出，偷逃土地增值税和企业所得税 2. 为少缴税，实际发生工程支出但不索要发票 3. 签订建安合同后未足额缴纳印花税 4. 甲供工程业务重复扣除“甲供材料” 案例 B房地产企业与施工企业签订一份“甲供材”建筑施工合同，约定：合同金额为1000万元（含B企业购买提供给施工企业施工材料），增值税金额为90万元。工程竣工，决算价为1090万元，“甲供材”金额为200万元。另外，B企业向材料供应商采购材料200万元，收到13%的增值税进项发票，B企业计入“开发成本”科目的成本金额是1200万元。 企业采取包工不包料方式发包工程，在材料供应商提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。因此，在含“甲供材”金额签订合同的情况下，房地产企业与施工企业在工程结算时，建议尽可能采用“差额结算法”，即将甲供材金额不计入工程结算价和施工企业的销售额中，从而避免重复列支开发成本的税务风险。 5. 材料分配分摊方法不合理： 除少量按实际领用核算的材料外，重点关注多个项目同时建设领用材料的分配方法是否合理和一致。在实际业务中，部分企业多个成本项目同时使用同类材料，对于没有明细核算（或无法明细核算）的，要按照一定的方式进行分摊，例如按工程量、建筑面积等。不管采用什么方式，都要重点关注两点：一是前后一致性，就是方式一旦确定不得随意改变；二是合理性，就是计算分摊的方式能准确反映各个项目的实际材料消耗量。 6. 材料成本差异处理方法前后不一致： 重点是材料成本差异的计算和分配方式是否一致，可以采用加权平均、先进先出等方式，且一经确定不得随意更改。核对的主要方式是连续核对计算第四季度的会计处理，看是否正确。 案例 2016年3月，某地税务机关对某房地产开发企业进行税务检查，该公司材料成本差异结转计算是按照加权平均法，检查人员对该公司2014年、2015年连续两年第四季度的材料成本差异会计处理情况进行核对，结果发现2015年12月份计算方式出现问题，即没有按照加权平均法计算结转差异，实际多转差异533万元。经过沟通，查明原因为：企业因为2015年利润过高，而2016年预估购买的材料价格上涨，所以采取了一种平衡方式。最终，“材料成本差异”项目检查调增应纳税所得额533万元。 7. 质量保证金土地增值税处理未考虑实际发生原则 案例 E公司是一家房地产企业，开发M项目，已经向主管税务机关办理了项目备案。F公司为一家建筑企业，承揽该项目的建安工程。双方签订的合同约定，项目竣工时，E公司依据《建设工程质量保证金管理办法》，按照结算价款的3%，预留质量保证金。项目竣工验收后，E公司按照合同约定与F公司办理竣工决算，结算价款1亿元，同时预留质量保证金300万元。F公司向E公司开具1亿元的发票。因工程缺陷问题，E公司与F公司商定，将其中200万元质量保证金抵作工程损失赔偿金，E公司计入营业外收入。M项目达到土地增值税清算条件后，E公司进行土地增值税清算，并在申报时，按照1亿元，确认了建安成本。 从业务实质分析，E公司将质量保证金抵作工程损失赔偿金，与F公司提供的建安服务相关，理应作为销售折让，冲减工程价款。《土地增值税清算管理规程》第二十一条第（二）项规定，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的成本和费用。因此，E公司在计算土地增值税时，计入建安成本的金额应调整为9800万元。 8. 不缴纳或者不足额、或不按规定时间缴纳城镇土地使用税 9. 违规（超范围、超额）列支预提费用 案例 A房地产企业成立至今，共开发了3个房地产项目。在3个项目竣工结转开发产品时，A企业对部分未取得发票的应付工程款作了预提处理。预提的费用包括土地征用费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费及公共配套设施费，3个项目合计预提金额5.36亿元，对应合同总金额46亿元。 根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三十二条规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。依据上述规定，A房地产企业的预提费用处理存在两处错误：一是超范围列支预提费用。A房地产企业土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费两项开发支出，不属于文件规定的预提范围，应从开发成本中调出；二是超限额列支预提费用。建筑安装工程费、基础设施建设费中，部分出包合同预提金额超过了合同总金额的10%。A房地产企业上述从开发成本中调出的未取得发票的金额，应待后续年度实际取得发票时，再按规定计入当年度计税成本。 预售环节 1. 收入确认时点滞后： 对于房地产企业涉及所得税的收入确认原则，会计法规与税收法规有明显区别。会计法规对房地产企业收入的确认，主要以房地产的法定所有权转移给买方，且所有权上的主要风险和报酬转移为前提，而部分税收法规则按销售方式的不同确认房地产企业收入的实现。由于这一税会差异的存在，房地产企业确认收入时点总是滞后，进而引发税务风险。 案例 D房地产企业开发某中心项目，2014年在所在区办理了开发产品竣工证明材料备案。2015年，D房地产企业售出部分商品房，并与业主签订《房地产销售合同》，当月预缴企业所得税时，按15%计税毛利率计算预计毛利额。此部分销售收入在作会计处理时，贷方计入“预收账款”科目，金额合计1.5亿元。D房地产企业在年度汇算清缴时，未按税收政策规定将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额计入应纳税所得额。这就意味着，D房地产企业出售已完工开发产品的收入确认时点出现滞后。 根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）相关规定，D房地产企业2015年度销售的商品房均是已完工开发产品，且均已签订《房地产销售合同》，收到的实际价款，需在汇算清缴时计算实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入应纳税所得额。D房地产企业收入确认时点滞后，不仅需要补缴税款，而且造成了额外支出——滞纳金。 2. 取得预售收入(包括定金、诚意金)没有按规定及时申报纳税 3. 没有按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税 4. 预售合同没有足额及时缴纳印花税： 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第一条规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照本条例规定缴纳印花税。房地产企业签订土地出让或转让、规划设计、建筑施工等合同较多，容易忽略合同印花税申报。 5. 销售合同(发票)为阴阳合同(发票)，未如实申报收入 6. 售后返租时，按返租后的金额确认收入纳税，以及对小业主的返租收入未代扣代缴税金 7. 回迁房未申报纳税，或未按市场公允价申报纳税 案例 房地产开发企业D公司为增值税一般纳税人，2019年通过招拍挂方式取得政府出让的土地使用权。土地出让合同约定的土地出让价款为4亿元，合楼面价格每平方米4000元。土地出让合同同时约定，该出让宗地须配建20000平方米的住宅作为回迁安置房，并采取“拆一还一”方式进行回迁。对超面积部分，按照协议价每平方米5000元售予回迁业主。已知该地块其他建造成本为每平方米2000元。2020年，项目房屋达到可销售状态，回迁业主按协议价与D公司签订商品房买卖合同并交付价款，D公司就超面积部分按协议价开具增值税发票（已知同类可售商品房的市场公允价格为每平方米1.2万元）。 招拍挂方式下，D公司向回迁户提供回迁房，实质是以实物资产为拆迁补偿，作为获取土地的代价之一，应将该行为拆解为销售房产和支付拆迁补偿费两项行为。《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低且不具有合理商业目的的，以及无偿转让不动产的，主管税务机关有权调整其销售额。据此，D公司不能仅将回迁房超面积部分按协议价确定销售额。 8. 以房抵工程款、分房给股东等未按规定申报纳税 9. 装修收入没有申报纳税 10. 礼品费用违规扣除 案例 2013年～2015年期间，G房地产企业花费约245万元，购买服装、雨伞和手机等，作为礼品赠送给客户。G房地产企业将该笔支出计入期间费用科目，并在申报企业所得税前全额扣除。根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，G房地产企业将外购礼品用于业务招待赠送客户的行为应作视同销售处理，应补缴增值税。同时，根据《企业所得税法实施条例》第四十三条规定，G房地产企业该笔支出属于业务招待支出，未按业务招待费的限额税前扣除，应调增相关年度的应纳税所得额。 11. 卖给股东或关联方的房屋价格明显偏低： 通过《销售窗口表》等关注低价销售或关联交易情况。对于企业会计人员而言，凡是发现不符合正常销售价格的，要依据政策规定处理相关业务，按照正常价格（公允价格或文件规定计价方式）计算销售收入。对于审计检查人员而言，对于发现异常问题的业务，要及时归集相关资料进行判断。 12. 车位销售未及时确认收入： 车位销售收入一般是在项目竣工验收，首次确认产权后进行，属于现售行为，根据现行税收政策需要同时确认收入。但部分房地产企业由于不熟悉税收政策，在取得车位销售收入时，特别是对于不需要办理产权证的车位（人防工程部分）既未开具发票，也不作增值税、企业所得税收入确认，存在极大税收风险。 清算环节 1. 业务缺乏合法、有效凭证 案例 E房地产企业委托某房地产经纪有限公司，开展商品房销售代理及现场手续办理等业务，双方约定根据委托代办完成进度计算代理费。2013年，E房地产企业计提委托销售代理费390万元，计入“销售费用”科目，并在企业所得税前全额扣除。该笔款项当年并未实际支付，也未取得任何合法有效凭证。根据《税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）第十九条、第二十一条以及《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）第六条之规定，E房地产企业就委托销售代理费业务未取得合法、有效凭证，不予税前扣除，应当调增2013年度应纳税所得额。 2. 取得的发票不合规，比如发票出具方与合同方、收款方不相符 案例 2013年～2015年期间，F房地产企业累计取得52份不符合规定的发票入账列支，并在企业所得税前扣除。经查，不符合规定的发票类型包括已经废止的发票，付款方名称错误、票面信息不全、未按照规定时限开具的发票、伪造发票等。根据《税收征收管理法》第十九条、第二十一条，《国务院关于修改〈中华人民共和国发票管理办法〉的决定》（中华人民共和国国务院令第587号）第二十一条，《国家税务总局关于印发〈进一步加强税收征管若干具体措施〉的通知》（国税发〔2009〕114号）第六条等规定，F房地产企业取得的52份不符合规定发票，对应金额不得在企业所得税前扣除，应调整对应年度的应纳税所得额。 3. 购买虚假发票虚增成本 案例 （2016）皖0522刑初163号刑事判决书中载明，“期间，因X小区的部分附属工程由A公司直接发包给私人包工头承包，并商定以不开发票的较低价格结算工程款，同时X小区楼盘的土建工程总体造价低于市场决算价。2012年至2015年期间，在明知与开票企业和个人没有发生真实建筑工程量的情况下。被告人周某某为增加公司经营成本，指使被告人李某利用其担任A公司项目部经理与多家建筑公司熟悉的便利条件，出面联系，以A公司交纳开票所需税款和交纳手续费的手段分别从安徽B公司虚开建安发票700万元、安徽C公司虚开建安发票400万元、含山县D公司虚开建安发票700万元，合计虚开建安发票1,800万元；另外被告人周某某安排A公司财务人员以章某名义虚开土石方工程款发票3,000万元，以齐某名义虚开建安发票180万元，共计虚开4,980万元的发票”，单位及直接负责的主管人员、其他直接责任人员均判处虚开发票罪。 业务涉及发票数量巨大，是房地产企业涉税处理的一大特点，实践中不排除有些企业心存侥幸通过虚开发票的方式达到少缴税款的目的，按照《中华人民共和国发票管理办法》的规定，“让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票”同样构成虚开发票行为，将被处以最高50万元的罚款，构成犯罪的，还将依法追究刑事责任。当然，相较于上述判例中的情形，房地产开发企业面临更多的可能是“非主观故意”的情况下取得不合规发票，虽然被认定为虚开发票行为的风险较低，但可能面临增值税无法抵扣、企业所得税无法税前扣除等风险，同样会导致企业增加额外税务负担。为避免上述风险的出现，在取得发票时应注意开票方、收款方、销售方的对应关系，避免取得不合规发票。 4. 违规分摊成本以进行虚假纳税申报，造成少缴纳税款 案例 （2017）桂05行终80号行政判决书中载明，税务机关认定企业“2013年度分摊到一期成本核算对象的土地成本少分摊2,912,185.93元”、“将防雷装置施工及检测验收费用300,000元、地震技术服务费180,000元、环境评估费130,000元，全部在一期成本核算对象分摊”，属于进行虚假纳税申报且造成少缴税款，构成偷税；法院也支持了该认定。 依据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）、《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）的相关规定，计税成本对象应按照可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则等原则合理确定。房地产开发企业应依据上述原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可在占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法中选择其一。 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。 5. 企业高管的个人收入没有全额缴纳个人所得税 6. 关联方交易定价不合理等
文章来源： 房地产财税咨询
