稽查案例展示——房地产无关支出不得列支

国家税务总局淮安市税务局稽查局税务行政处罚决定书送达公告

淮税稽送达公告〔2019〕01010号

淮安南峰房地产开发有限公司：

根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第一百零六条规定，因采用其他送达方式无法送达淮税稽罚〔2019〕216568号《税务行政处罚决定书》，现向你单位公告送达。自公告之日起满30日，即视为送达。

限你单位见此公告后按《税务行政处罚决定书》的要求到国家税务总局涟水县税务局接受税务处理。

附件：税务行政处罚决定书

国家税务总局淮安市税务局稽查局

2019年5月30日

国家税务总局淮安市税务局稽查局税务行政处罚决定书

淮税稽罚〔2019〕216568号

淮安南峰房地产开发有限公司：（纳税人识别号：320826679840611）

经我局（所）涉税，你单位存在违法事实及处罚决定如下：

一、违法事实

1、你单位2009年10月26日起向银行贷款3000万元，贷款期2年，贷款期间共计支付费用（利息支出+为取得贷款而支付的贷款增益支出）4476795.55元，均已计入开发成本，具体结转主营业务成本的年度和金额为：2010年度1182183.87元，2011年度270275.31元，2012年度901755.91元，2013年度1889721.92元。你单位在支付贷款利息费用的同时，无偿借款给其关联企业嘉和房地产开发有限公司、淮安丽都置业有限公司以及安徽丽都置业有限公司。其向银行贷款再无偿借款给其关联企业使用而为此支付的计入开发成本的借款费用属于与自己无关的借款费用，不得税前扣除，共计2468220.72元。应调增你单位应纳税所得额为：2010年度为-309806.78元，2011年度为-230443.37元，2012年度为262106.70元，2013年度为1300180.24元，2014年度为140947.55元；调减其保留的未售开发产品成本共计61580.11元，其中：未售商铺328.94元；幼儿园30178.81元；半地下车库31072.36元。

2、2014年，你单位将所售的架空层车库当做半地下车库申报。实际销售半地下车库27.44平米，申报销售半地下车库193.63平米，应列支2014年度主营业务成本137510.57元，实际列支621488.40 元。应调增你单位2014年度应纳税所得额483977.83元。

3、你单位财务人员将未售的商铺当作配套设施处理，将其开发成本121637.22元一次性转入2014年度主营业务无成本。应调增你单位2014年度应纳税所得额121637.22元。

4、你单位将第1-12、15、16、19、20号楼架空层改造成车库销售，截止2014年12月31日，共计改造车库2188.44平方米，已销售1531.23平方米，未售657.21平方米。应归集开发成本4649928.40元，其未售部分应保留开发成本1396419.11元，已全部计入2014年度主营业务成本，应调增你单位2014年度应纳税所得额1396419.11 元。

上述违法事实，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发【2009】第031号）第十一条、第十二条、第十四条、第十七条、第二十一条、第二十八条以及第二十九条之规定，你单位所开发的莱茵 风情项目应区分期间费用和开发产品计税成本，并按照合理的方法在当期已售、未售开发产品中分摊，其中：

第1项违法事实，属于“与取得收入无关的其他支出”，根据《中华人民共和国企业所得税法》（主席令【2007】第063号）第十条第一款第八项“在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：（八）与取得收入无关的其他支出”之规定，不得税前扣除，应全额调增其列支当年应纳税所得额，其中：2012年度262106.70元，2013年度为1300180.24元，2014年度140947.55元。同时，调减你单位保留的未售开发产品成本共计61580.11元，其中：未售商铺328.94元；幼儿园30178.81元；半地下车库31072.36元。

以上第2、3项违法事实，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发【2009】第031号）第二十八条第一款第三项“对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除”之规定，其当期未售半地下车库和商铺，不得计入当期主营业务成本，应调增你单位：2013年度应纳税所得额121637.22元；2014年度应纳税所得额483977.83元。

以上第4项违法事实，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发【2009】第031号）第二十六条第一款第三项“（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算”之规定，你单位改造的架空层车库应单独核算成本，按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发【2009】第031号）第二十八条第一款第二项“（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象”和第二十九条第一款“共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象”之规定，其未单独核算的架空层车库应归集开发成本4649928.40元，根据国税发【2009】第031号文第二十八条第一款第三项之规定，你单位未售架空层车库应保留开发成本1396419.11元，应调增你单位2014年度应纳税所得额1396419.11元。

综上，应调增你单位应纳税所得额为：2012年度262106.70元，2013年度为1421817.46元，2014年度2021344.49元，同时你单位2014年度原有亏损428244.77元。根据《中华人民共和国企业所得税法》第一条、第二条、第三条、第四条、第五条、第八条以及第二十二条之规定，你单位应补缴企业所得税：2012年度为65526.68元，2013年度为355454.37元，2014年度为398274.93元，合计补税819255.98元。

二、处罚决定

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条之规定，你单位上述违法事实定性偷税，决定对你单位所偷税款819255.98元处1倍罚款819255.98元。

以上应缴款项共计819,255.98元。限你单位自本决定书送达之日起15日内到国家税务总局涟水县税务局缴纳入库。到期不缴纳罚款，我局（所）可依照《中华人民共和国行政处罚法》第五十一条第（一）项规定，每日按罚款数额的百分之三加处罚款。

如对本决定不服，可以自收到本决定书之日起六十日内依法向国家税务总局淮安市税务局申请行政复议，或者自收到本决定书之日起六个月内依法向人民法院起诉。如对处罚决定逾期不申请复议也不向人民法院起诉、又不履行的，我局（所）将采取《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定的强制执行措施，或者申请人民法院强制执行。

文章来源：国家税务总局淮安市税务局