如何解决房地产开发公司收入成本结转的税务问题

在一般情况下，房地产公司的核算流程是验收竣工决算，然后交房，这样的话在成本确认方面就没有太大的问题。但是实际的情况下，房地产开发企业由于各种各样的原因，验收竣工决算滞后，也就导致了交房和决算的次序发生变化，给财务人员的核算工作也带来很多麻烦！

由于决算数未出，售房成本不确定，加上行业内普遍存在缺发票的问题，因此财务人员更是不敢随意结转收入和成本，担心由此引发所得税风险。

下面，我们通过一个例子来说明这个问题，并给出一个解决方案。

四川某房地产开发公司，2019年12月交房，截止当年年末，由于和施工方存在争议，当年未完成决算。房地产开发公司支付的7亿元工程款已经全部取得发票，但是按照预算，目前支付完成合同总额的70%，那么，2019年财务应该如何结转收入和成本？

上述案例中，按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，已交房必须确认收入缴纳增值税和企业所得税。

公司财务人员此时面对的问题：

一、   如果结转收入，则成本无法准确计量；

二、   如果按照预估，发票也无法全部取得，3亿元发票如果在次年汇算清缴结束前还没有取得，面临25%所得税补税，企业无法接受。

三、   如果不结转的话，按照所得税的逻辑又会出现巨大风险。

    如何解决上述问题？建议财务人员可以从下面两个方面进行税务筹划。

一、可将交房日期预先设计，尽量不要放在年末，而是放在年初，这样可以为企业决算和竣工验收多争取一年的时间。

二、完工当年如果真的由于决算和发票原因没有结转收入成本，税务机关提出质疑的，可考虑引用《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）关于收入确认标准进行沟通。

企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：

1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；

2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；

3.收入的金额能够可靠地计量；

4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。

其实这里的所得税收入确认同会计准则收入确认相比较，只是少了一个“相关的经济利益可能流入企业”，如果决算未做完，发票未取得，成本意味着无法可靠计量，虽然交房但没有办法满足所得税收入确认条件。关于这个问题的理解，各地税务机关也是争议颇大，但大多数地方税务机关工作人员也并未在收入确认问题上强行一刀切，因此企业还是有一定的沟通余地。

文章来源：窃得寸金