房企销售不同计税项目，进项税额如何划分抵扣

纳税人将购入固定资产、无形资产、不动产，或租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目，就会涉及一个关键问题：进项税额如何划分抵扣。实务中，不少纳税人对此处理不准确，很容易产生税务风险。

根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）和《财政部 税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》（财税〔2017〕90号）等文件规定，同一资产同时用于两种计税方法下的项目，纳税人购入或租入相关资产后支付的装修费、取暖费、物业费、维护费等各类费用对应的进项税额不能全额抵扣，应当在进行合理划分后再作抵扣。根据相关政策规定，纳税人合理划分进项税额的计算方式主要有五种。

按销售额占比计算。根据财税〔2016〕36号文件，适用一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额。

比如，A建筑公司为增值税一般纳税人，提供的建筑服务有一般计税项目和简易计税项目。2023年12月，A公司取得全部销售收入600万元，其中包含简易计税方法计税项目100万元，一般计税项目500万元。当月，公司办公发生物业费10.6万元，进项税额0.6万元，无法划分。则A公司不得抵扣的进项税额=0.6×100÷600=0.1（万元）。

按固定资产、无形资产或者不动产净值计算。根据财税〔2016〕36号文件，已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率。固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。

假设B公司是增值税一般纳税人，2024年6月因政策性搬迁，政府拨给设备补偿款，在增值税上属于免税收入。设备原值200万元，累计已计提折旧190万元，设备购买时的适用税率为16%，则其不得抵扣的进项税额=（200-190）×16%=1.6（万元）。

按不动产净值率计算。《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第14号）第六条明确，已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额，并从当期进项税额中扣减：不得抵扣的进项税额=已抵扣进项税额×不动产净值率，不动产净值率=（不动产净值÷不动产原值）×100%。

按建设规模占比计算。根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号），一般纳税人房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）。

无法确定进项税额的，按当期实际成本计算。根据财税〔2016〕36号文件，已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、劳务、服务，发生不得抵扣情形（简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外）的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。（作者单位：中汇武汉税务师事务所十堰分所）

文章来源：中国税务报 2024年06月07日版次：07   作者：纪宏奎 赵辉