一文学会清算后再转让房地产的税收筹划

房地产项目的土增税清算环节通常备受财税人员的关注，然而项目清算后尾盘销售该如何计算缴纳土地增值税呢？接下来的内容让你明白，并教你如何辨认筹划点，怎样进行税收筹划。首先，清算后再转让房地产的税务处理政策如下：

特别说明：

1.根据项目清算结论通知上注明的单方扣除成本金额，或未注明情况下，按如下公式计算。
单方扣除成本金额=清算成本费用额（不含转让房产有关税金及附加）÷清算可售建筑面积
 清算后转让扣除额=单方扣除成本金额×本期转让面积+本期转让房产有关税金及附加

2.按上述计算增值率后找到适用税率计算土增税金额。

举例：甲公司是房地产开发企业，2017年集中交付后进行土增税清算，2019年5月税局出具了土增税清算结论，具体如下：      

情况1：若甲公司10月份销售尾盘住宅152.73㎡，取得含税收入190万，销售商业400㎡，取得含税收入1000万，假定城建税7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%，暂无进项税额，则土增税怎么计算？      

1.计算住宅销售应交土增税：

①住宅销项税额=190*9%/1.09=15.69万

住宅销售附加税=15.69*（7%+3%+2%）=1.88万

②住宅土增税扣除项目=152.73*10787.31/10000+1.88=166.63万

增值额=190/1.09-166.63=7.68万

增值率=7.68/166.63=4.6%

普通住宅增值率＜20%，免税。

2.计算商业销售应交土增税：

①商业销项税额=1000*9%/1.09=82.57万

 商业销售附加税=82.57*12%=9.91万

②商业土增税扣除项目=400*19278.67/10000+9.91=781.06万

增值额=1000/1.09-781.06=136.37万

增值率=136.37/781.06=17.46%

商业增值率＜30%，应交土增税=136.37*30%=40.91万。

本月销售尾盘应交土地增值税40.91万。        

若甲公司11月销售车位142.24㎡，取得含税收入40万，上述假定条件不变，则土增税如何计算？                 

1.计算车位销售应交土增税：

①车位销项税额=40*9%/1.09=3.30万

车位销售附加税=3.30*（7%+3%+2%）=0.40万

②车位土增税扣除项目=142.24*19278.67/10000+0.4=274.62万

增值额=40/1.09-274.62=-237.92万

增值率＜0

车位销售不交土增税。 

情况2：若甲公司销售的尾盘商业、车位都是10月份，则土增税是多少？                    

1.计算其他类型房产销售应交土增税：

①销项税额=1040*9%/1.09=85.87万

销售附加税=85.87*（7%+3%+2%）=10.30万

②其他类型房产土增税扣除项目=542.24*19278.67/10000+10.30=1055.67万

增值额=1040/1.09-1055.67=-101.54万

增值率＜0

本月销售尾盘不交土增税。              

可以看出，情况2比情况1少缴土增税40.91万。     

1.关注项目清算时点，按照187号文规定项目清算时未完全售罄的情况很普遍，尤其是车位。一旦项目清算了，相当于单方扣除金额是固定的，清算后销售部分应交土增税金额的多少仅决定于售价的高低。

2.关注清算后同一申报期内销售的住宅、商业、车位等产品的匹配。一般来说商业部分是正增值，车位部分是负增值，在后期尾盘销售环节需要特别关注这几类产品的售房合同，收款节奏对土增税计算的影响，可尝试将商业销售和车位销售尽量安排在同一纳税申报期内便于有效降低增值额。

3.若清算结论中存在住宅部分土增税免税的情况，那后期销售尾盘住宅时特别注意同一申报期内的销售均价，务必提前测算增值额是否导致超出免税红线，在一定程度上指导销售价格的确定。     

文章来源：  图表学税法   颜婕