房企销售地下车位有何纳税义务

近些年来，许多房地产开发企业在开发房屋的同时，也在开发地下车位。由于房屋和地下车位属性不相同，加之产权的差异，因此，在实务中，有些房地产开发企业对销售地下车位该缴纳什么税，如何缴纳，掌握不够，由此面临一定的税收风险。笔者对地下车位的性质和如何纳税作出分析。

一、地下车位的性质

地下车位一般分为人防工程地下车位和非人防工程地下车位两种类型。

（一）人防工程地下车位。《人民防空法》第五条规定，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者。

《关于加强人民防空工作的决定》（中发〔2001〕9号）规定，遵循社会主义市场经济规律，对现有人民防空设备设施，在保持和增强战备功能，安全保密的前提下，积极开发利用。要研究制定人民防空国有资产使用和管理办法，明晰人民防空设备设施的产权，实行产权与使用权、经营权的分离，把使用权、经营权推向市场，有偿出租、转让，为经济建设服务。

从上面的规定可知，房地产开发企业开发的人防工程地下车位，实行产权与使用权、经营权分离，可以对使用权、经营权有偿出租、转让，但产权归国家，不能转让产权，因此，购买人防工程地下车位者不能办理产权证。

（二）非人防工程地下车位。非人防工程地下车位能否办理产权证？对于这一问题，目前国家并没有统一的政策规定，实际当中，只有少数的地区规定允许办理产权证，而多数地区不允许。

二、地下车位应如何纳税

（一）增值税

根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的附件1《营业税改征增值税试点实施办法》所附《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

因此，房地产开发企业开发的地下车位，无论是否属于人防工程地下车位，也无论转让的是永久使用权，还是产权，均应按照销售不动产缴纳增值税。

（二）企业所得税

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。由此可知，地下车位的建造成本已计入了公共配套设施成本中，从而构成了可售房屋的开发成本，随着可售房屋的销售，地下车位的建造成本自然在企业所得税前扣除了，因此，销售地下车位不能再重复扣除成本。

这里还值得注意一个问题：由于房地产开发企业开发的人防工程地下车位没有产权，只有使用权、经营权，因此，有的房地产开发企业把转让的人防工程地下车位使用权，误认为是一种租赁行为，由于《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，因此，就把取得的转让人防工程地下车位使用权收入，按二十年期限平均摊入每年的收入总额中计算缴纳企业所得税。

其实，这种做法是错误的，虽然人防工程地下车位不能转让产权，但是可以转让使用权。如果转让人防工程地下车位的期限是法律法规规定的使用期限，那么，这就是一种使用权销售行为，而不是使用权租赁行为，取得的收入是销售收入而不是租赁收入，应当在取得收入时一次性缴纳企业所得税。

（三）土地增值税

销售能办理产权证的地下车位，取得的收入按规定应当缴纳土地增值税。而销售不能办理产权证的地下车位，取得的收入是否缴纳土地增值税，国家税务总局并没有明确的规定，但有的地方税务机关对此作出了不征税规定，如《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函〔2012〕92号）第五条规定，转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。

实务中，销售不能办理产权证的地下车位，取得的收入是否缴纳土地增值税，纳税人应按当地税务机关的规定执行。

（四）印花税

销售能办理产权证的地下车位，取得的收入应按产权转移书据类缴纳印花税。而销售不能办理产权证的地下车位，取得的收入应按购销合同类缴纳印花税。

作者：李霄羽；单位：辽宁省新民市地方税务局

文章来源：璟行财税