房地产企业土地价款抵减的销项税额，在计算土地增值税时是否需调减土地价款？

案例： A房地产公司增值税适用一般计税方法，受让土地向政府部门支付土地价款1000万元，项目全部销售后实现含税销售收入10900万元。按照差额计税规则，增值税销项税额＝（10900－1000）÷（1＋9%）×9%＝817.43万元；其中，因土地价款扣减销售额而减少的销项税额（即"销项税额抵减"）＝1000÷（1＋9%）×9%＝82.57万元。按照《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）关于差额征税账务处理的规定，企业作如下处理：

借：银行存款 10900　　

 贷：主营业务收入 10000

       应交税费——应交增值税（销项税额）900

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）82.57　　

 贷：主营业务成本 82.57

问题：计算土地增值税时，允许扣除的土地价款是1000万元，还是会计冲减成本后的917.43万元？转让房地产收入又应按多少确定？

《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第10号）第四条第（九）项明确：2026年1月1日至2027年12月31日，房地产开发企业销售其开发的适用一般计税方法计税的房地产项目，受让土地时向政府部门支付的土地出让金、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益（统称土地价款），以及在取得土地时向其他单位或个人支付的货币形式拆迁补偿费用，允许从含税销售额中扣除；当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。这一制度安排的根源在于：政府出让土地使用权不征收增值税，房企支付土地价款无法取得增值税专用发票抵扣进项，差额扣减销售额实质上是"替代进项抵扣"的机制，用以避免重复征税、落实营改增"税负只减不增"的改革目标。

问题的实质是这笔因差额计税少缴的82.57万元增值税，在土地增值税清算中应当如何"归位"。它涉及两个端点：一是成本端，土地成本按实际支付的1000万元扣除，还是按会计冲减后的917.43万元扣除；二是收入端，转让房地产收入按账面主营业务收入10000万元确认，还是需要调增。

先看成本端。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定，计算增值额时允许扣除"取得土地使用权所支付的金额"；《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项进一步明确，该项金额是指"纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用"——其立法口径是纳税人实际支付的地价款。本案例中企业凭土地出让合同和省级财政部门监（印）制的财政票据实际支付土地出让金1000万元，符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条关于扣除项目须提供合法有效凭证的要求。

财会〔2016〕22号文要求冲减主营业务成本，是会计层面对差额抵减经济实质的计量规范，而土地增值税扣除项目实行法定原则，会计核算与税务处理不一致时应以税务规定为准。因此，成本端的结论是：允许扣除的土地价款为实际支付的1000万元全额，

再看收入端，
财税〔2016〕43号文第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入；《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条第一款进一步明确，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。争议由此而生：这里的"销项税额"，是销售发票票面所载的销项税额（本案例为900万元），还是差额抵减后企业实际申报缴纳的销项税额（本案例为817.43万元）？两种理解派生出两种清算收入口径。

第一种是"调增收入"口径，即纳税人减少的销项税金，应调增土地增值税清算收入；其推导逻辑是：70号公告所称"销项税额"是纳税人实际实现的销项税额，即差额抵减后的817.43万元，故应税收入＝10900－817.43＝10082.57万元。

第二种是"不调收入"口径，即土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额按9%直接价税分离后的金额。

本书认为，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条第一款所称"增值税销项税额"，应指纳税人就转让房地产交易依法实际实现、实际负担的销项税额，此销项税额是纳税人增值税纳税申报表上的销项税额，是税法认定的、纳税人就该笔交易应向国家承担的增值税债务。而销售发票票面列示税额900万元，仅是差额征税全额开票规则下开票环节的价税分列形式。本案例中，土地增值税清算收入应确认为10082.57万元；成本端则按实际支付的土地价款1000万元全额扣除。

文章来源：中翰唐山