以分期收款方式转让不动产如何财税处理？

 一、以分期收款方式转让不动产增值税纳税义务发生时间的确定。根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。因此，分期收款转让不动产，应当按照合同约定付款时间不论是否收到，均确认增值税纳税义务发生时间，但提前收到款项，则提前发生增值税纳税义务。另外，提前开具发票的，于开具发票当天发生增值税纳税义务。

二、以分期收款方式转让不动产土地增值税纳税义务发生时间的确定。《土地增值税暂行条例》第十条规定，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。根据上述规定，土地增值税应当在转让房地产合同签订之日起七日内进行纳税申报，与收款时间无关。

三、以分期收款方式转让不动产印花税纳税义务发生时间的确定。根据《中华人民共和国印花税法》规定，印花税纳税义务发生时间为纳税人订立、领受应税凭证或者完成证券交易的当日。印花税属于行为税，与收款方式没有关系，产权转移书据定立即按全额计算缴纳印花税。

四、分期收款方式转让不动产的企业所得税处理。《企业所得税法实施条例》第二十三条规定：“企业的下列生产经营业务可以分期确认收入的实现：(一)以分期收款方式销售货物的，按照合同约定的收款日期确认收入的实现；(二)企业受托加工制造大型机械设备、船舶、飞机，以及从事建筑、安装、装配工程业务或者提供其他劳务等，持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。”固定资产不属于《企业所得税法实施条例》第二十三条第（一）项规定的“货物”。根据《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第19号）第一条规定：企业取得财产(包括各类资产、股权、债权等)转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。因此，非房地产企业采取分期收款转让不动产，应在达成交易时一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。 

五、分期收款方式转让不动产的会计处理。分期收款转让的固定资产（包括不动产）应一次性确认“固定资产清理”，最终是一次性确认损益，具体会计处理如下：

借：固定资产清理 

      累计折旧

贷：固定资产

借：银行存款 

      长期应收款

贷：固定资产清理 

      应交税费

借：银行存款

贷：长期应收款

文章来源：智慧源财税