放弃享受普通住宅优惠，是否可以整体清算？??

问题：

尊敬的各位领导：

您好！我是房地产开发企业，想咨询一下土增清算的政策：

浙江省地方税务局公告2014年第16号 第二点第2条对一个清算单位中的不同类型房地产开发产品应分别计算增值额的，对其共同发生的扣除项目，按照建筑面积法进行分摊。

规定说了应分别计算增值额的，按建筑面积法分摊，但是没有明确说必须分别计算增值额，如果参考豫地税函（2007）16号文第二点第1条的规定，普通标准住宅与其他用房同一体的，不能准确区分计算扣除项目的，不得享受普通标准住宅的税收。是否意味着，如果我们放弃普通标准住宅的优惠，我们开发的一个同体的项目以不区分住宅和商铺，就按项目整体进行土地增值税清算？

答复：

浙江12366中心答复：

您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”  

根据《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（浙江省地方税务局公告2014年第16号）规定：“一、土地增值税清算单位的确定

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目,一般以城市建设规划部门颁发的《建设工程规划许可证》所审批确认的分期项目为清算单位。

二、扣除项目的计算分摊

房地产开发企业应按照清算单位或开发产品类型，采用受益和配比的分配原则，计算分摊扣除项目。对按照税收规定属于可直接计入的扣除项目，应直接计入清算单位或开发产品类型的扣除项目；对属于多个清算单位或开发产品类型共同发生的扣除项目，应按以下原则计算分摊：

（一）对属于多个清算单位共同发生的扣除项目，其中：取得土地使用权所支付的金额按照占地面积法（即其转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例，下同）在多个清算单位之间进行分摊；其他共同发生的扣除项目，按照建筑面积法（即其可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例，下同）在多个清算单位之间进行分摊。

（二）对一个清算单位中的不同类型房地产开发产品应分别计算增值额的，对其共同发生的扣除项目，按照建筑面积法进行分摊。若不同类型房地产开发产品中有排屋、别墅类型的，对清算单位取得土地使用权所支付的金额，可按照占地面积法进行分摊。”

具体建议携带相关资料与主管税务机关进一步核实。

上述回复仅供参考，欢迎拨打0571-12366。

答复机构：浙江省税务局

答复时间：2022-09-19

文章来源：九鼎财税说