商品房合同面积与确权面积差的处理

商品房销售时，房地产开发企业和买受人订立的商品房买卖合同中，应当明确面积差异的处理方式，企业在税务处理中根据合同约定确定商品房的销售收入。

《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

(一)  按套（单元）计价

1、按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

2、按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

3、按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

(二)  按套内建筑面积或者建筑面积计价

1、按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

2、合同未作约定的，按以下原则处理：

1)面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款

2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。     

产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

合同面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积*100%

产权登记面积小于合同约定面积买受人不退房的，房地产开发企业支付给买受人的退房款可以冲减其当期计税销售收入。支付给买受人的利息相当于占用买受人资金支付的资金使用费，不能冲减计税销售收入。

房地产开发企业支付给买受人的退房款，在开具发票时应以合同价款减退房款后的净额显示，或者以折扣的方式将合同价款与折扣额在同一张发票上注明。

案例

A房地产企业2019年某项目销售面积结算表，如下表所示：

A房地产企业2019年某项目销售面积结算表

                                                                                                                                                       单位：元

分析：

1、甲客户：约定面积与确权面积误差比为4%，超出3%，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，甲应补房款30000元（100*3%*10000）。超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人，A房地产企业承担10000元（100*1%*10000）。

A房地产企业确认的含税销售收入为1030000元

2、乙客户：约定面积与确权面积误差比为2%，未到3%。买受人据实结算房价款。乙应补房款30000元（10000*3）。

A房地产企业确认的含税销售收入为1530000元

3、丙客户：约定面积与确权面积误差比的绝对值为4%，超出3%，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，应返还款60000元，绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人，应返还款40000元。房地产开发企业共应返还丙客户100000元。

A房地产企业确认的含税销售收入为1900000元

上述约定面积与确权面积误差比的税务处理为合同未约定的的处理方式，一般商品房销售订立合同时，应当约定误差的处理方式，以便对开发销售过程中变动事项及时做出反应，减少未知损失。

文章来源：一苇咨询