土地增值税清算收入如何认定“价格明显偏低且无正当理由”？

土地增值税暂行条例

第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

实施细则

条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告

苏地税规[2012]1号  

房地产转让价格明显偏低的收入确定

对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。

对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：

1、法院判定或裁定的转让价格；

2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；

3、政府物价部门确定的转让价格；

4、经主管税务机关认定的其他合理情形。 

海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知

琼地税函〔2015〕917号

各市、县、区地方税务局，各直属稽查局，省局各部门：

为规范土地增值税清算审核，省局根据现有税收政策规定，在搜集整理近年来各地遇到的各类土地增值税政策问题的基础上，印发土地增值税清算有关业务问答，请遵照执行。

　　海南省地方税务局

　　2015年10月14日

如何认定房地产转让价格明显偏低?

纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且无正当理由的，可认定为房地产转让价格明显偏低，主管税务机关应根据《中华人民共和国税收征收管理法》(中华人民共和国主席令第四十九号)及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财税字〔1995〕6号)的规定核定其房地产转让价格。

符合下列条件之一的房地产转让价格明显偏低，视为有正当理由：

(一)人民法院判定或裁定的转让价格;

(二)以公开拍卖方式转让房地产的价格;

(三)政府有关部门确定的转让价格;

(四)经主管税务机关认定的其他合理情形。

“价格明显偏低且无正当理由”和“未按照独立企业之间业务往来作价的关联业务往来”是税务机关重新核定计税价格的理由，是纳税人的梦魇。

一、价格明显偏低的量化判断标准

“价格明显偏低且无正当理由”有量化判断标准吗？找到两个。

1、30%指标

这个量化指标首先出现于最高法院的司法解释，至少从法律上具有普遍的适用性。最高院于2009年4月发布的法释[2009]5号文规定：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。

琼地税函〔2015〕917号如何认定房地产转让价格明显偏低?

纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且无正当理由的，可认定为房地产转让价格明显偏低，

2、10%指标

河南地税2010年6月下发的豫地税函[2010]202号文规定：《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号）第三条第二款第6小项中：“申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的，按核定征收率8%征收土地增值税”，该处的“明显偏低”是指低于该项目当月同类房地产平均销售价格的10%，如当月无销售价格的应按照上月同类房地产平均销售价格计算；无销售价格的，主管税务机关可参照市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格，按孰高原则确定计税价格。

江苏地税2012年8月下发的苏地税规〔2012〕1号文规定：对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。

这两个都是省级地税发布的土地增值税方面的文件。

二、哪些理由是正当理由

什么是“正当理由”？这个只能因时因事的寻找了，应该合情合理，自己都不相信就别拿去忽悠税务局了。看两个明确的规定。

对于自然人转让股权对价明显偏低的正当理由，国税总局公告2014年第67号文列举了以下几项：（一）能出具有效文件，证明被投资企业因国家政策调整，生产经营受到重大影响，导致低价转让股权；（二）继承或将股权转让给其能提供具有法律效力身份关系证明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）相关法律、政府文件或企业章程规定，并有相关资料充分证明转让价格合理且真实的本企业员工持有的不能对外转让股权的内部转让；（四）股权转让双方能够提供有效证据证明其合理性的其他合理情形。

对于土地增值税清算时房地产转让价格明显偏低的正当理由，苏地税规〔2012〕1号文列举了以下几项：1、法院判定或裁定的转让价格；2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；3、政府物价部门确定的转让价格；4、经主管税务机关认定的其他合理情形。

转让价格明显偏低计税收入视情而定

在房地产转让过程中，会遇到转让价格明显偏低的情况，对于隐瞒、虚报房地产成交价格，提供扣除项目金额不实的，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，税务机关应按照房地产评估价格计算征收。

在操作中，如何判定“转让价格明显偏低”一直是困扰主管税务机关的难点问题。在认真总结实践经验并充分征求各方意见的基础上，部分省市地税机关规定了“房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%”这一可操作性较强的标准。

目前，部分省市地税机关明确了对低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。

其中，主管税务机关在计算“同期同类房地产平均销售价格”时，应当优先采集同一企业销售日当月同类房地产销售价格。如果不存在当月价格的，可采集同一企业销售日前后3个月内的同类房地产销售价格。如果不存在前后3个月内的销售价格的，可采集相同或者近似地段其他企业销售日当月或者前后3个月内的同类房地产销售价格。

为了保障纳税人的合法权益，即使主管税务机关能够确定“纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%”，也不能直接根据同期同类房地产平均销售价格核定其转让价格，而应当委托有资质的房地产评估机构评定交易价，并考虑其是否存在正当理由。如果纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，则应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。

与此同时，如果房地产价格符合法院判定或裁定的转让价格，以公开拍卖方式转让房地产的价格，政府物价部门确定的转让价格以及经主管税务机关认定的其他合理情形时，可视为正当理由，即便转让价格明显偏低也可按转让价格确认收入。

文章来源：梁好财税工作室