“消失的负一层”如何定夺清算口径

现在很多改善性的楼盘，在开发时，会设计下庭沉院、及直接与主体打通，将负一楼设计为主体内的健身娱乐活动用房。在开发商出售一楼产品时，会选择一起打包出售的营销策略。作为财务人员在土增清算时如何进行处理呢?

一、有产权的“负一层”

若开发商在规划时，将负一层纳入了产权范围之内，在出售时，与开发商品一样，纳入土地增值税清算范围，但是如何进行清算，存在歧义：

1.若一楼商品房主体打通链接，作为同一主体进行销售，按照一楼商品房性质一并进行清算;

2.负一层作为单独产权主体，虽然与一楼主体打通链接，但是在规划和产权上仍归属于独立主体，应按照“其他商品房”进行清算。

本文观点：开发商与业主签订销售合同时，有产权的负一层可以签订独立的销售合同，可以单独办理产权证，开具发票。故虽然与一楼商品房主体打通链接，但是实质仍是单独的主体，故应应按照“其他商品房”进行清算。

二、无产权的“负一层”

为了销售产品，将无产权的负一层与一楼主体打通进行销售，在实操中是更常见的营销策略。是否将无产权的负一层纳入清算范围?若纳入清算范围如何进行清算?存在以下几种观点：

1.销售的无产权负一层，虽然连通一楼主体一并销售，但本身规划时，并非可售产品面积，故应和无产权车位一样的处理，不纳入土地增值税清算范围。

2.销售的无产权负一层，虽然未办理产权，但实质重于形式，已经随同一楼一并销售，故应纳入清算范围。但随同一楼房屋性质，进行清算还是按照“其他商品房”性质进行清算?再次出现了和上述情况一样的争议。

本文观点：销售一楼和负一层时，开发商与业务签订的备案销售合同中，仅能体现一楼的房屋信息，不能体现负一层的信息。在实务操作中，一般采用签订补充协议的方法，说明双方交易的总价款，包含了一楼和负一层的价格，故是否纳入清算范围及如何进行清算存在争议。但各地税务存在不一致的口径，例如：河南认为应随一楼进行清算。建议提前与主管税务机关进行沟通。

文章来源：中道财税 作者：焦宗欣