一文搞懂房地产企业代垫水电费税务问题

 房地产开发企业代垫水电费转售是一个非常普遍的现象，其税务处理比较复杂。在项目建设过程中施工所用的临水、临电，由于水表和电表无法根据每一个公司进行安装，只能以开发公司的名义统一进行安装和计量，水电费由房地产公司支付给供电公司和自来水公司，房地产公司再从施工企业收回水电费。

  水电费户头往往是挂在开发商名下（个别地方可以挂在总包名下），那在实际业务中就会产生“开发商代垫水电费-分摊给施工单位-支付工程款时扣回”这样的一个操作，那开发商在从支付的工程款扣回时，要不要开票、如何开票、如何分摊、适用税率等，这里就会出现几种不同处理方式。

本文整理了房地产开发企业常见的6种代垫水电费税务方式，以帮大家一文搞懂房地产开发企业代垫水电费税务问题！

处处理方式1：更改水表电表户名方式理方式

【业务描述】:将发包方在该项目的水表、电表的户名更改为实际使用单位的名称，即总包方的名称，待工程验收后将户名再更改回发包方名称。

【业务实质】: 从源头解决代垫水电费问题，但实操过程中仅少部分地区可实现，且沟通难度大。

处理方式2：转售处理方式-开转售水电发票

建议方式:

【业务描述】:施工过程中建设方为施工方垫付水电费，由供电公司为建设方开具发票，从建设方需要支付给施工方的工程进度款中扣除此前垫付的水电费。  建设方对施工方开具转售水电发票，取得的水电进项发票正常扣除

【业务实质】:建设方平价转售水电费。 

1、甲方先行承担水电费，总包方就每月施工过程中使用的水电费同甲方进行结算。

2、甲方支付的水电费做其他业务成本，收到总包方支付的水电费款项做为其他业务收入，转售模式中产生的水电费的增值税进项税额也可以进行抵扣。

3、供电公司开票给甲方，总包方待每月结算时，向甲方支付水电费，甲方应向总包方开具水电费增值税发票，其中产生的进项税额也可以进行抵扣。

【注意事项】:通常房企向施工单位转售电按13%缴纳增值税开具专票，收到供电公司的电费专票13%的进项税额可以抵扣。而转售水则按9%缴纳增值税，收到供水公司的专票3%的进项税额可以抵扣，转售水可能会存在进销项税差，建议与施工单位协商处理。

处理方式3：转售处理方-不开转售水电发票

存疑方式:

【业务描述】: 施工过程中建设方为施工方垫付水电费，由供电公司为建设方开具发票，从建设方需要支付给施工方的工程进度款中扣除此前垫付的水电费。建设方对扣除水电费不开具发票，对应取得分摊的水电进项发票不抵扣进项。

【业务实质】:这种方式下对于建设方既未缴纳交税，也没有抵扣进项税，看起来似乎和第一种方式没什么差别，但其实是存在税收风险的。而对于施工方来说，承担了水电费成本，又没有相应的进项税可以抵扣，这明显是损失。

【注意事项】:同样的进项税，建设方和施工方都没有进行抵扣，原因就在于建设方未给施工方开具发票。实际可能会被税务局认定为无论开票与否，对于建设方来说，都需要按规定缴纳增值税，抵扣进项税。

处理方式4：甲供材处理方式

建议方式:

【业务描述】: 建设合同中直接约定施工中水电由甲方(建设方)提供，约定工程造价中不含这部分水电费用，走甲供材模式。建设方承担的水电费直接进入项目开发成本，取得的水电进项发票正常扣除。

【业务实质】:

1、合同中约定施工中水电由甲方提供，约定工程造价中不含这部分水电费用，走甲供材模式，施工企业也可以选择简易计税。

2、甲方承担的水电费直接进入项目开发成本——开发间接费，乙方不做账务处理。

3、甲方提供水电动力能源等，甲方采购时取得合规扣税凭证可以全额申报抵扣，进项税额不需要转出。甲供这部分的价款与总包方提供的建筑服务共同构成整个项目的开发成本。

【注意事项】:

水电表户名的企业是业主（或者总承包方）自行提供工程施工过程中的水电费，可以按照甲供材选择适用简易计税，总承包方（或者分包方）后续工程结算时，扣除对应的水电费。

在实践中，还常常会有这样的情形：公司将自有办公楼出租一部分。那么，租赁期间所发生的水电费用，该如何向承租方收取？不同的处理方式，税务处理和税负情况不同，企业需要根据实际情况作出选择。

处理方式5：代收代付处理方式

【业务描述】:水电表户名的建设方，沟通由水电部门直接向施工企业开具发票，仅由房地产企业代收转付款项相关款项。（如部分地区供电局水务局可沟通由建设方水电费、签订三方协议发票直接开给施工方）

【业务实质】:

 纳税人在代水电销售单位收取水电费过程中，同时满足以下条件的，纳税人代收费用属于代收转付行为，代为收取的费用不属于其应税收入。

①受托收费单位不垫付资金；

②水电销售单位直接向最终客户开具增值税发票，或者纳税人受托使用销售单位的发票开具给最终客户。

     不能同时满足上述代收转付条件的，代为收取的水、电费用应按照货物转售处理。

【注意事项】:

1、双方在合同中约定水电费由总包方承担，甲方起代收代付义务。  

2、甲方做往来处理，挂其他应收处理；乙方支付的水电费进入项目成本，工程施工——间接费用。

3、采取代收代付方式，发票流、付款流一定要符合代收代付的相关规定，发票一定是由供电公司开给总包方，这种处理方式才合理，合同中要明确约定。

处理方式6：水电费工程款冲抵方式

错误方式:

【业务描述】: 施工过程中建设方为施工方垫付水电费，由供电公司为建设方开具发票，从建设方需要支付给施工方的工程进度款中扣除此前垫付的水电费。建设方直接将扣除的水电费从施工方工程款结算款中扣除。

【业务实质】:

  实际上上述建筑施工业务与水电费转售业务是两个独立的业务，不能直接进行冲抵。

上述相当于建设方用水电费部分抵做工程成本。建设方不开具水电费转售发票，施工单位也不再开具工程款发票，这样施工单位就少开这部分工程款发票，施工方对这部分水电费的成本认定上也会存在争议。

文章来源：财税学习