土地增值税清算后尾盘销售如何确定单位扣除成本？

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。又根据《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（ 国家税务总局公告2021年第9号）附件2《财产和行为税税源明细表》中“土地增值税税源明细表”的“填表说明”明确：“五、从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用……（二）表中项目……6.第7栏“单位成本费用”。单位成本费用=清算申报时或清算审核确定的扣除项目金额÷清算的总已售面积。公式中的“扣除项目金额”不包括清算时扣除的“与转让房地产有关的税金”。

因此，尾盘销售单位成本的确定是根据土地增值税清算时确定的单位成本为依据，但是在确定单位扣除成本时，应剔除土地增值税清算时“与转让房地产有关的税金”，即单位建筑面积成本费用=房地产开发项目总扣除项目金额（不含与转让房地产有关的税金）÷房地产开发项目的总建筑面积。剔除原因是“与转让房地产有关的税金”是与已销售的收入直接相关，尾盘销售应扣除的“与转让房地产有关的税金”与当时土地增值税清算应扣除的税金没有配比关系，尾盘销售应扣除的“与转让房地产有关的税金”应当另行单独据实扣除。

文章来源：张国永   中汇武汉税务师事务所十堰所