门窗工程在土增税清算中的风险与合规策略

摘要：门窗工程在整个房地产开发项目中扮演着及其重要的角色，它不仅是建筑外观的重要组成部分，还影响着居住环境的舒适度和能源利用效率，因此门窗工程在提升项目价值与市场竞争力方面发挥着巨大作用。然而，在实际操作中门窗工程会存在什么样的问题，以及会对土增清算产生什么样的影响呢？

以下将通过一个简单的实务案例来探讨土增清算过程中，门窗工程潜在的风险点，以及开发商如何确保门窗工程在土增税清算过程中的合规性。

关键词：“门窗工程”“开票数量超房源数量”“无合同成本”

标题：门窗工程在土增税清算中的风险与合规策略

案例概要：

甲房地产企业在A市开发建设“雅韵居”项目，本项目于2014年1月8日正式开工，并于2019年9月8日竣工验收，截止到2023年8月9日销售比例达到93.65%。

2024年2月10日，该项目所在地主管税务机关对房地产企业下达《税务事项通知书》（土地增值税清算通知）。

税务机关在审核企业提交的相关资料时，发现企业申报的门窗工程存在以下问题：

1、甲房地产企业与乙门窗有限公司签订1-5#下房门供货合同，列支相关成本111,600.00元。（合同、发票详见下图）

2、甲房地产公司列支丙安全设备有限公司防火门成本1,800,000.00元，仅提供发票，未见相关合同、结算及付款凭证。（相关发票详见下图）

3、甲房地产企业申报“雅韵居”项目1-5#下房220套。

根据上述信息，试分析甲房地产企业申报的门窗工程有何问题？

案例解析：

1、由上述信息可知，甲、乙公司签订的下房门购货合同，合同约定“360元/樘”、“按门实际发生数量结算”，同时甲申报该项目1-5#下房为220套，然而实际开票111,600.00元，即下房门310套。下房门开票数量大于房源数量，经当地税务机关核查，该项目1-5#下房门实用220套，剩余90套用于甲企业在A市的另一房地产项目，超出部分即32,400.00元不允许扣除。

2、甲公司列支防火门成本1,800,000.00元，仅提供发票，未见相关合同、工期约定、付款以及对应结算，无法获知开票是否真实，因此当地税务机关要求甲企业提供此项工程的合同、结算明细或其他证明资料，若能提供相应证明材料则对应成本允许扣除。在此案例中，甲企业未提供材料，证明该项工程的真实性，防火门成本不允许扣除。

总结归纳：

根据上述案例可知，在实际操作中，门窗工程要注意成本核算是否准确以及相关记录是否合规。在土增清算时，门窗工程的实际成本往往因记录不准确、变更频繁等原因而难以准确计算，这可能导致成本虚高或低估，影响土增计算带来税务风险；同时部分门窗工程可能缺乏必要的证明材料，税务机关可能会对这些成本的真实性提出质疑。    

因此，开发商需要确保门窗工程的实际成本能够被合理且准确地记录，若存在成本变更、调整应及时更新；同时应保留必要的文件和充分的证明材料，包括但不限于合同、发票、支付凭证等，用以支持成本的真实性与合理性。

政策依据：

国税发〔2009〕91号

第二十一条  审核扣除项目是否符合下列要求：

（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

　　（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

　　（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

　　（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

　　（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

　　（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

第二十五条  审核建筑安装工程费时应当重点关注：

　　（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

　　（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。

　　（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

　　（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

　　（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

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