房企破产重整，以房抵债的3种操作及税务处理
近来，大型房地产开发商爆雷信息频发，房地产行业进入“黑铁时代”，更有部分房地产开发企业已经进入或者即将进入破产程序，生存还是毁灭，破产重整还是清算，终将有个答案。
破产重整VS破产清算
进入破产程序的企业，无非两种结局，一是破产重整，二是破产清算。
破产重整：仍有挽救希望的企业，在征得各方利害关系人的同意后，债权人以豁免部分债务、宽限债务偿还期限、以物抵债等方式对破产企业给予一定程度的救助，使破产企业可以持续经营，并有机会挣扎存活下来。
破产清算：破产企业终止经营，变卖其全部资产，按优先级偿还债务，债权人可能承受不同程度的损失。
为说服债权人大会给与一个转危为安、涅槃重生的机会，破产企业得拿出具有说服力的重整方案，体现出重整的价值大于清算的价值。例如，如果直接破产清算，烂尾楼的价值并不高，变卖也不能还多少负债，但如果债权人愿意宽限时日，让破产企业重整旗鼓，把烂尾楼修完修好，变成商品房，则资产价值明显增长，以房抵债也能实现债务的清偿。因此，房开企业破产重整方案中往往会包含以房抵债的方式。
本来以现金清偿债务的方式只是资金流的问题，与税费无关，那现在变成以房抵债，是不是也只是资金流的问题，不会产生税费负担呢？接下来带大家具体了解一下以房抵债的涉税事项。
以房抵债常见操作路径
路径一：以指定商品房作担保，以该商品房对外销售获取的房款偿还债务；
路径二：将指定商品房作价销售给债权人，形成新的债权，再以债权债务抵消的方式偿还原债务；
路径三：将指定商品房作价投资到子公司，再将子公司的股权作价销售给债权人，债权债务相抵消。
实务中，路径三还有更多可能的延申路径，比如利用信托产品，把同一类的债权人放在一个信托计划中，最终通过信托计划的实现退出偿债，这样就不会让所有的债权人都成为显名股东，可以实现分类管理不同类型债权人的共同利益的目的。
路径一涉税分析：
企业正常销售房产，应根据房款销售金额缴纳增值税及附加、土地增值税、企业所得税，按照产权转移书据缴纳印花税，业主购买房产则应缴纳契税及印花税。
企业以房款偿还债务，不涉及其他税费。
路径二涉税分析：
企业以房抵债属于取得其他经济利益的销售，房屋的对价即为抵债金额，应以抵债金额作为计税基础，计算缴纳增值税及附加。房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务，发生所有权转移时应视同销售房地产，按照同一年度内销售同类房产的平均价格确定收入，计算缴纳土地增值税和企业所得税。此外，企业还应按照产权转移书据缴纳印花税。
债权人收到房产则应缴纳契税及印花税，持有期间还可能涉及房产税和土地使用税，若将房产再对外出售，则还应根据增值情况缴纳增值税及附加、土地增值税、印花税以及企业所得税或个人所得税，业主购买房产则应缴纳契税及印花税。
路径三涉税分析：
企业将房产作价设立全资子公司，应视同销售缴纳增值税及附加、企业所得税。房开企业将房产作价投资，不能享受税收优惠政策，应正常缴纳土地增值税。
全资子公司接受其母公司以房产增资，视同划转行为，可享受免征契税的优惠政策，同时应按照资金账簿缴纳印花税。
企业以子公司的股权抵债时，应视同销售股权，仅涉及产权转移书据印花税。
子公司持有房产期间需缴纳房产税及土地使用税；将房产对外销售的过程中，应根据增值情况缴纳增值税及附加、土地增值税、印花税以及企业所得税或个人所得税，业主购买房产则应缴纳契税及印花税。
债权人最终通过收回投资以及获取分红两种方式收回资金，若债权人通过收回投资的方式收回资金，该行为不涉税；若债权人通过获取分红的方式收回资金，则需分情况讨论，债权人若为居民企业，从子公司获取分红可享受企业所得税免税政策，债权人若为居民企业以外的法人主体，分红需缴纳企业所得税，债权人若为自然人，分红需缴纳个人所得税。
路径涉税义务对比
为方便大家对比以上三种路径的涉税义务梳理如下：
为了更直观地进行比较，再给大家举个简单的案例。A企业欠B企业100万元，房产直接建造成本60万元，在不考虑房产税、土地使用税和其他事项的情况下：
路径一：A将房产以100万元的价格销售给C，再将收到的100万元还给B。A需缴纳增值税8.26万元（税率9%，不考虑进项），三项附加0.99万元（合计税费率12%），土地增值税6.6万元，企业所得税6.03万元，印花税0.05万元（税率0.05%）；B没有纳税义务；C需缴纳契税2.75万元（税率3%），印花税0.05万元；合计总体税费24.73万元。
路径二：A直接将房产过户给B以偿还债务，B将房产平价出售给C以收回资金。A的纳税义务不变，需缴纳增值税8.26万元，三项附加0.99万元，土地增值税6.6万元，企业所得税6.03万元，印花税0.05万元；B收到房产需缴纳契税2.75万元，印花税0.05万元；B再销售时房产未增值，仅需缴纳印花税0.05万元；C需缴纳契税2.75万元，印花税0.05万元；合计总体税费27.58万元。
路径三：A以房产投资成立全资子公司D，将D的股权转让给B以偿还债务，D再将房产平价出售给C，B通过从D分红及撤资收回资金。A需缴纳增值税8.26万元，三项附加0.99万元，土地增值税6.6万元，企业所得税6.03万元，产权转移书据印花税0.05万元；B需缴纳产权转移书据印花税0.05万元；D需缴纳印花税0.03万元（税率0.05%，减半征收）；D再销售时房产未增值，仅需缴纳印花税0.05万元；C需缴纳契税2.75万元，印花税0.05万元；BD之间符合居民企业分红免税政策，B无需缴纳企业所得税；合计总体税费24.85万元。
综合比较，若债权人选择路径一，企业以房产作为担保，直接用房款偿还债务，总体税负最低，但该方式下，债权人的利益难以得到实际保障，偿还时间可能也遥遥无期，因此通常不被债权人认可。路径二以房产抵债与路径三以股权抵债比较，总体税负上多一次契税缴纳，少一笔较低的资本金印花税，因此从税收角度看路径三更实惠。
受多因素影响，税金的测算结果不一定是精确的落地数据，但企业一定要在重整方案里面充分地测算税金，而且有必要把后面计划安排的税金在重整方案里面体现出来，否则可能产生后续跟债权人之间的纠纷。
破产重整是多方谈判追求各方平衡及共同利益最大化的过程，实务中，税费的分析会更加复杂，涉及的因素也更多更广，例如以房抵债的各税种纳税义务时点如何确认，破产重整是否能享受改制重组有关的契税优惠，视同销售收入如何取数，多债权人多房产的情况用路径三如何操作，信托计划有哪些涉税义务，均得在提出重整方案时多角度全方位进行考量。
文章来源： 房地产财税咨询
