开发商未售房产出租的税务处理事项

摘要：开发商出租未售房屋是指房地产开发企业在房屋尚未完全售出时，将部分或全部剩余房产用于出租。这种模式允许开发商在等待市场条件改善或找到买家期间，通过租金收入来产生现金流。这种做法对于开发商来说，是一种灵活的资金管理方式，有助于缓解因市场波动而带来的资金压力。实务中，房地产企业出租未售房屋应该如何进行税务处理？通过以下实务案例与大家一起学习探讨一下。

关键词：“房产出租”“增值税”“土地增值税”

案例概要：

1. 甲房地产企业于2013年5月28日在发改部门进行A项目的立项。项目于2014年8月取得施工许可证并开工，2016年11月竣工验收；截至2023年6月，销售比例仅为68%，企业将剩余未售商铺进行出租。

2. 乙房地产企业于2017年3月在发改部门进行B项目的立项。项目于2018年8月取得施工许可证并开工，2020年11月竣工验收；截至2023年6月，销售比例仅为52%，企业将剩余未售商铺进行出租。

根据上述信息，试分析出租房产在增值税及土地增值税中的税务处理？（甲、乙企业均为一般纳税人）

案例解析：

1. 增值税：A项目取得建筑工程施工许可证并开工在2016年5月1日前，属于自行开发的房地产老项目；根据财税〔2016〕68号文规定依旧可以选择简易计税，适用5%的征收率计算应纳税额，缴纳增值税。乙企业开发B项目在2016年5月1日后属于新项目，出租商铺应按照一般计税缴纳增值税。

2. 土地增值税：根据国税发〔2006〕187号相关规定，若该项目销售比例未超过85%，但剩余房产已经出租，则满足项目清算条件。但由于该部分商铺产权未发生转移，因此不征收土地增值税，其成本和费用不允许在土地增值税清算中扣除。

总结归纳：

1. 企业自行开发项目进行出租对于增值税计税方式的选择，不仅要关注出租的时间节点，同时也需要关注项目施工许可证日期；若属于老项目可以根据实际情况来选择一般计税还是简易计征。

2. 根据上述案例可知房企开发项目，即使未全部销售、转让，也可将未售房产进行出租处理，这样也可以让开发项目满足清算条件，从而推进土地增值税清算进程。同时需要注意，出租商铺的租金属于持有期间产生的收益产权未发生转移，因此出租房产不征税土地增值税。

政策依据：

财税〔2016〕68号第二条第一点

房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

国税发〔2006〕187号第二条

二、土地增值税的清算条件

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。

国税发〔2006〕187号第三条第二点