新契税法下涉及房地产的几个问题提示关注

1、契税纳税义务时间调整——申报缴纳在办土地证前(重要)

依据：《中华人民共和国契税法》第九条、契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。第十条、纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

2、契税法9月1日实施后，继续执行的免征契税优惠政策——与地产行业相关的基本平移

依据：财政部 税务总局公告2021年第29号《财政部 税务总局关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》。其中购房者切身相关的《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》第一条、第三条中关于契税的政策依然有效。

3、明确城市基础设施配套费、实物配建纳入计税依据(重要)

依据：财政部 税务总局公告2021年第23号《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》：(五)土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

拓展：以无偿配建项目为例，存在多次契税申报缴纳情况，具体如下：①地价合同缴一次，②缴纳城市基础设施配套费一次，③无偿配建移交时，再缴纳一次。一共缴纳三次。

4、契税计税依据不包括增值税

依据：国家税务总局公告2021年第25号《国家税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》：三、契税计税依据不包括增值税，具体情形为：(一)土地使用权出售、房屋买卖，承受方计征契税的成交价格不含增值税;实际取得增值税发票的，成交价格以发票上注明的不含税价格确定。(二)土地使用权互换、房屋互换，契税计税依据为不含增值税价格的差额。(三)税务机关核定的契税计税价格为不含增值税价格。

5、调整容积率需要补缴土地出让金等情况，契税纳税义务发生时间为改变条件当日，无需办证的申报缴纳日期为90日内。

依据：财政部 税务总局公告2021年第23号《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》：(三)因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。发生上述情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。

文章来源：行成思语 作者：罗彬