土地增值税核定征收问题探讨
根据土地增值税相关规定，对房地产项目纳税资料不齐全、纳税人不配合等情况，税务机关可采用核定征收方式开展土地增值税清算。征管实践中，税务机关基于执法需要或纳税人不愿、不能提供清算资料的纳税诉求，是否采用及如何采用核定征收方式清算土地增值税，是税、企双方共同关注的重点问题。本文从土地增值税核定征收的流程、方法、核定征收率等角度对相关问题进行探讨。该文发表于《注册税务师》。
一、土地增值税核定征收的文件依据和主要内容
二、土地增值税核定征收的焦点问题
1.土地增值税核定征收是税务机关依职权事项还是依申请事项？
土地增值税清算方式包括据实清算（查账征收）和核定征收，核定征收是据实清算方式的一种补充，主管税务机关基于主观和客观的需要，可以对符合一定条件的项目开展核定征收，主观需要指的是纳税人不配合、不提供资料、不按照规定期限办理清算手续，税务机关将核定征收方式作为一种制约手段；客观需要指的是时间久远导致项目清算资料残缺不全，税务机关将核定征收方式作为清算的必要手段。因此，土地增值税核定征收是税务机关的依职权事项，但实际征管中，由于房地产项目开发周期长、人员变动大，清算资料归集存在客观难度，纳税人也可以主动向税务机关申请土地增值税核定征收，笔者认为，土地增值税核定征收更多的是作为一种制约手段和补充方式，不宜被当做为一种可争取的优惠手段，税务机关是否同意纳税人核定征收的诉求，应从纳税人客观“不能”而非纳税人主观“筹划”的角度出发。
2.对纳税人未按照规定期限内办理清算手续或报送纳税资料的，是否必须税务处罚后才可以开展土地增值税核定征收？
对纳税人未按照规定期限办理清算手续或报送纳税资料的，符合土地增值税核定征收条件。同时根据税收征管法第六十二条规定，对纳税人未按照规定期限办理纳税申报和报送纳税资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。实际征管中，纳税人经税务机关责令限期改正仍未改正的，税务机关是否必须对其予以罚款后才可以开展土地增值税核定征收？笔者认为，税务罚款并非核定征收必要前置环节，税务机关也可以直接开展土地增值税核定征收，理由一是税收征管法第六十二条对罚款的定位是“可以”而不是必须，二是核定征收作为据实清算的补充方式，是税务机关征税手段之一，在纳税人不配合提供资料的时候可以直接采用，具体是否需要罚款是税务机关裁量权，可以结合征管需要择机使用。
3.除采用单一核定征收率外，土地增值税核定征收方法有无更好选择？
根据国税发[2010]53号第四条规定，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率，核定征收率原则上不得低于5%。部分省市税务部门按照这一原则，区分房地产类型公布了所辖区域内的土地增值税核定征收率，公布单一核定征收率的方式虽然简单易操作，但由于不同房地产项目由于土地来源方式、建筑安装档次等各方面原因土地增值税税负存在较大的差异，纳税人会比对税务机关公布的核定征收率和项目真实税负率，来选择是否提供清算资料来争取核定征收方式，使得土地增值税核定征收变相成为一种税收优惠，同时单一核定征收率未考率项目特殊性，有违公平原则。因此，笔者建议土地增值税核定征收应遵从按照项目增值高低来确定核定征收率的原则，可以参照同类型项目的税负来确定核定征收率，或者参照基准地价、当地扣除项目金额标准来核定扣除项目金额，测算土地增值税核定征收率，此种处理方式可以尽量还原项目的真实增值情况，既符合土地增值税征税原理，又能兼顾公平原则，防止核定征收方式滥用。
4.核定征收率是否一定不得低于5%？
税务总局2010年发布的国税发[2010]53号第四条要求土地增值税核定征收率原则上不得低于5%，该规定与近几年房地产市场发展的状况基本吻合，但对于2010年前已建设销售的房地产项目，受制于房价低、项目增值低的原因，土地增值税税负率很难达到5%，如强制按照5%的最低核定征收率限制，税企产生巨大争议，使得历史项目拖而不清，也不符合土地增值税对项目真实增值征税的原理。笔者认为，由于土地增值税政策的特殊性，土地增值税清算项目往往需要往前追溯10年、20年，应从实体从旧、程序从新的原则，参考国税发[2006]187号文第七条关于“不低于预征率的征收率核定征收土地增值税”的规定，税务机关在土地增值税最低核定征收率的确定上应分段处理，对国税函[2010]53 号文发布后达到清算条件的项目，土地增值税核定征收率不得低于5%；对国税发[2010]53号文发布前达到清算条件的项目，土地增值税核定征收率不低于当年当地的预征率即可。
5.土地增值税核定征收流程、方式应注意哪些要点？
土地增值税核定征收容易造成较大的税企争议，笔者认为应关注几个要点：一是严格遵从核定征收流程，国税发[2009]91号第三十五条要求税务机关必须发出核定征收事项通知书，开展核定征收核查、审核合议。二是准确把握最低核定征收率的限制，如税务机关通过核定扣除项目金额来测算土地增值税税负率的，应与最低核定征收率（5%或预征率）比对，按照孰高原则确定最终的核定征收率。三是合理界定核定征收的功能定位，核定征收没有必要按照据实清算对凭证、证据链的严格审核要求，税务机关可以综合参照基准地价、造价标准、评估报告、账载金额、资金记录等，来测算土地成本、建安成本进而确定核定征收率。
6.销售价格明显偏低的，能否按本项目同期同类房屋的销售价格调整计税收入？郑州6月27-28日：房地产建筑企业历史遗留财税问题处理与合规规划
土地增值税项目清算过程中，对销售价格偏低的房屋，税务机关最常采用的一种方式是就是按本项目同期同类房屋的销售均价来调整，此种调整方式在政策依据充分性上受到质疑：一是根据土地增值税条例第九条、条例细则第十三条规定，对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，税务机关应根据评估机构确定的评估价格予以调整，此处并未授权税务机关直接采用同期同类价格予以调整；二是根据国税发[2006]187号第三条规定，对房地产开发企业将开发产品用于职工福利、对外投资、分配股东、抵偿债务等非直接销售方式的，税务机关可以参照当年、同类房地产市场价格确定计税收入，此处虽然授权了税务机关直接参考同期同类确定计税收入的方式，但针对的只是“非直接销售”，并未包括销售价格明显偏低的情形。笔者认为这两点质疑有一定的道理，但根据税收征管法第三十五条、实施细则第四十七条规定，对纳税人申报的计税依据明显偏低又无正当理由的，税务机关核定权限包括“其他合理方法”，而参照同期同类房屋销售价格从实务操作来看，是税企比较容易达成一致的合理方法。但笔者也认为，上述政策内在逻辑是间接要求税务机关在征税时，应尽可能尊重市场交易行为或专业机构意见，谨慎使用调整房地产计税收入的权限。
7.只是调增部分房屋的计税收入是否受土地增值税核定征收流程、核定征收率的制约？
国税发[2006]187号第七条、国税发[2009]91号第三十四条均将“申报的计税依据明显偏低，又无正当理由”作为税务机关可以采用核定征收的条件之一，根据上述分析，土地增值税核定征收应受到核定征收流程和最低核定征收率的制约，但如果只是调增几套房屋的计税依据就需要发出核定征收通知书、进行审核合议，最终核定征收率还不得低于5%，明显不合理且实际操作中也不现实。笔者认为，土地增值税核定征收流程、最低核定征收率的限制，是考虑到税务机关测算不准确导致核定征收率可能低于项目真实税负，而采取的下限保护方式，而调增部分房屋的计税收入，一定会使得项目税负上升，所以虽然该调整属于税务机关行使核定权的范围，但无需受土地增值税核定征收流程、核定征收率的制约。
8.参考建安造价标准核定部分扣除成本是否受土地增值税核定征收流程、核定征收率的制约？
土地增值税清算往往会出现只是部分的成本资料不齐全或不符合税务机关的要求，如建筑安装、装修费用、园林绿化等，根据国税发[2006]187号第四条规定：“对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。”这里需要指出的是“据以计算扣除”的表述，笔者理解，核定扣除部分成本仍在据实清算的框架内，无需受土地增值税核定征收流程、核定征收率的制约。但该问题往往对纳税人的权益影响较大，如广东省在细化时在流程上也进行了严格控制，要求税务机关也需要发出正式文书，并需要进行审核合议。
9.不能提供土地使用权扣除成本资料的，能否参考基准地价予以核定扣除？
根据国税发[2006]187 号第四条规定，扣除取得土地使用权所支付的金额，除另有规定外，须提供合法有限凭证，否则不予扣除。但实务操作中，由于历史原因，纳税人确实无法提供土地使用权的合法有效凭证，如直接不予扣除土地成本，从房地产项目的成本构成来讲明显不合理。参考土地增值税条例第九条、条例细则第十四条规定，对纳税人提供扣除项目金额不实的，税务机关可以取得土地使用权时的基准地价确定扣除项目。笔者认为，扣除项目金额“不实”和“不能提供”并无明显界限，而且国土部门公布的基准地价，是土地价值的权威参考，税务机关用来确定土地扣除成本并无不妥。但笔者也提醒，土地使用权出让、转让均有规范的程序，成本资料在国土部门一般都有存档，为降低税务机关清算执法风险，建议税务机关优先查询土地使用权成交的相关资料，确实无法查询的才考虑基准地价核定扣除。
10.核定征收的项目能否享受土地增值税税收优惠？
核定征收作为一种税款征收方式，按道理与是否适用税收优惠并不冲突，但核定征收同时又作为一种制约手段，一定程度上把握“优惠”与“从严”的关系。采用核定征收方式清算土地增值税时，税收优惠主要考虑两方面：一是对于普通住宅增值率未超过20%免征土地增值税的规定，由于土地增值税核定征收时更多是考虑简便、易行，从整个项目的角度测算增值率、税负率，没必要再区分普通住宅、其他项目分别测算，因此笔者认为，该税收优惠在确定采用土地增值税核定征收方式时已缺失适用的前提条件。二是对1994年前立项的项目，2000年前销售部分免征土地增值税的规定，该规定主要是考虑土地增值税开征前后纳税人税负预期稳定，同属于财政部、税务总局层级的文件，土地增值税核定征收并不影响该税收优惠的适用，笔者认为对1994年前立项但销售横跨2000年前后的项目，在项目整体清算确定清算税款后，应按收入比例分摊，对2000前销售的部分继续适用免征土地增值税的规定。
三、土地增值税核定征收发展趋势的几点判断
近年来随着各地土地增值税清算持续展开，特别是今年新冠肺炎疫情对地方财政收入的冲击，笔者判断土地增值税清算力度会大幅提升，作为据实清算的补充方式，土地增值税核定征收方式会持续得到规范。
（一）为制约纳税人拖延不提供资料，税务机关采取核定征收方式开展土地增值税清算的力度会加大。现行土地增值税征管的一个重要问题就是税企责任不清晰，纳税人根据税务机关的清算结论补缴税款，且在税务机关规定的期限内不用缴纳滞纳金，该规定导致纳税人有故意拖延、不提供清算资料的倾向。笔者认为，随着经济增长速度放缓，财政支出压力加大，土地增值税作为地方税收收入重要来源，土地增值税清算力度较往年比会大幅提升，考虑到核定征收方式对纳税人拖延不提供资料的制约，可能会成为税务机关的常规武器之一。
（二）为合理确定房地产项目土地增值税税负，税务机关会更多采用核定扣除成本的方法来测算核定征收率。国税发[2010]53号文要求各地规范土地增值税核定征收，堵塞征管漏洞以来，各地税务机关作了多方探索，从目前征管实践来看，在所辖区域内规定单一核定征收率的方式，公平性、有效性均存在不足。笔者认为核定征收除了作为一种制约手段以外，本质仍是一种税款征收方式，应尽可能遵循土地增值税征税原理，通过核定扣除成本来合理测算核定征收率的方式，更加符合这一导向，笔者认为这种土地增值税核定征收方式会成为主流。
（三）为降低土地增值税清算工作执法风险，各地对土地增值税核定流程会进一步细化和严控。土地增值税核定征收作为税务机关的依职权行为，在测算扣除成本，确定核定征收率的过程中会存在较大的自由裁量权限，为减少税企争议，降低清算工作执法风险，在核定征收测算方法给予基层税务机关更多选择的同时，应在核定征收流程上予以严控，如广东等地的经验可以参考：一是要求核定征收前报上一级税务机关核准，二是以清算小组的方式开展集中清算。（以上来源：三皮税月/作者：波哥）
全国各地土地增值税核定征收率汇总
（2021版）
关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）规定：“土地增值税的核定征收：房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税： （一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。” 关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞：核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。” 以上是总局对土地增值税核定征收的纲领性文件，各省市也纷纷制定本地的核定征收率：
全国各地土地增值税核定征收率汇总
1、广东的规定 关于统一全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局汕尾市税务局） （一）符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条以及《管理规程》第四十条规定情形，按核定方式进行清算的房地产开发项目，对主管税务机关通过向自然资源部门查询项目土地价格、参照汕尾市土地增值税扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等方式进行评估计算，无法核定土地增值税应纳税额的，按核定征收率方式核定征收，普通住宅（含保障性住房）核定征收率为5%，其他类型房地产核定征收率为8%。 （二）纳税人转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票、契税完税凭证的，按核定方式征收土地增值税，核定征收率为8%。 （三）农村集体经济组织转让留用地使用权，可按核定方式征收土地增值税，核定征收率为8%。 关于土地增值税核定征收有关问题的通知（深地税发[2009]460号） 一、征收范围：2005年11月1日以前开发并开始销售且销售期至2005年11月1日以后结束的房地产项目，符合《税收征收管理法》第三十五条规定，可以适用核定征收； 二：核定征收率普通标准住宅销售收入核定征收率为6%； 三、非普通标准住宅销售收入核定征收率为8%； 四、写字楼、商铺销售收入核定征收率为10%； 五、其他类型房地产销售收入核定征收率为5% 2、福建的规定 关于修订《厦门市土地增值税清算管理办法》的公告（厦门市地方税务局公告2016年第7号） 从事房地产开发的纳税人，其开发的房地产项目在清算时确实符合核定征收规定条件，经主管税务机关审核后，其核定征收率不得低于5%，其中非住宅核定征收率不得低于6%。 关于进一步明确土地增值税核定征收有关问题的公告（福建省地方税务局公告2014年第4号） 对纳税人从事房地产开发的，在清算时发现确实符合核定征收规定条件的，要严格确定核定征收率，普通住宅核定征收率不得低于5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住宅核定征收率不得低于6%.各县级地税局每季核定征收情况应于季后10日内报设区市地税局，设区市地税局经汇总于季后15日内上报省地税局。 关于2007年以前土地增值税清算遗留项目实行核定征收有关问题的公告（福州市地方税务局公告2012年第4号） 对于2007年以前房地产开发企业土地增值税清算遗留项目，符合土地增值税核定征收情形之一的，分别按以下规定实行核定征收： （一）2000年1月1日前已符合土地增值税清算条件（包括应清算和可清算条件，下同）但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的1%核定征收； （二）2000年1月1日起至2003年12月31日止，符合土地增值税清算条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的1.5%核定征收； （三）2004年1月1日起至2005年12月31日止，符合土地增值税清算金条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的2%核定征收； （四）2006年1月1日起至2006年12月31日止，符合土地增值税清算条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的3%核定征收。 关于调整房地产开发企业土地增值税清算核定征收有关问题的公告（福州市地方税务局公告2012年第3号） (一)住宅核定征收率 1.普通标准住宅5%； 2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。 (二)非住宅核定征收率 除住宅以外的其他房地产项目8%。 关于土地增值税若干政策问题的公告（榕税公告[2018]1号） 对个人转让住房土地增值税核定征收率为5% 对个人转让非住房土地增值税核定征收率为6%。 关于明确个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局平潭综合实验区税务局公告2018年第1号） 个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率为5%。 关于土地增值税核定征收的公告（国家税务总局莆田市税务局公告2018年第6号） 在土地增值税清算过程中，对房地产开发企业符合核定征收条件的，可以实行核定征收。核定征收率按以下规定执行。 （一）以招标、拍卖或者挂牌方式取得土地的房地产开发项目： 1．普通标准住宅不低于5%； 2．非普通标准住宅不低于6%； 3．非住宅不低于7%。 （二）以招标、拍卖或者挂牌以外方式取得土地的房地产开发项目： 1．普通标准住宅不低于6%； 2．非普通标准住宅不低于8%； 3．非住宅不低于9%。 对个人转让旧房及建筑物，既没有评估价格又不能提供购房发票，确需采取核定征收的，核定征收率为5%。 3、重庆的规定 关于土地增值税核定征收率的公告（重庆市地方税务局公告2014年第3号） (一)单位纳税人转让房产：普通住宅为5%；非普通住宅及车库为6%；非住宅(车库除外)为8%。 (二)个人纳税人转让非住宅类房产为6%。 4、江西的规定 关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告（江西省地方税务局公告2017年第1号） 全省土地增值税核定征收率恢复为：转让普通住宅，按5%；转让非普通住宅，按6%；转让非住宅，按8%；符合应清算条件但未按规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，按10%核定征收。 关于进一步推动房地产及建筑业平稳健康发展的公告（国家税务总局江西省税务局公告2020年第2号） 疫情防控期间，实行土地增值税核定征收的纳税人，转让非住宅的核定征收率调整为7%；符合清算条件但未按规定办理清算手续，经税务机关穗责令限期清算，逾期仍不清算的，核定征收率调整为9%。 5、青海的规定 青海省地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（青海省地方税务局公告2016年第5号） 普通住宅6% 非普通住宅7% 其他商品房10% 关于明确土地增值税预征率、核定征收率的公告（国家税务总局青海省税务局公告2020年第8号） （一）房地产开发项目土地增值税的核定征收率 普通住宅6% 非普通住宅7% 其他商品房10% （二）存量房地产转让土地增值税的核定征收率 纳税人转让存量房地产，对既不能提供重置成本评估报告，又不能提供购房发票或契税完税证明的，主管税务机关可以依法核定征收土地增值税，计算方式为计税价格乘以核定征收率。具体核定征收率如下： 非个人纳税人： 普通住宅5% 非普通住宅6% 其他商品房8% 个人纳税人： 其他商品房6% 6、安徽的规定 安徽省地方税务局关于发布《安徽省土地增值税清算管理办法》公告（安徽省地方税务局公告2017年第6号） 在土地增值税清算过程中，纳税人应按核定征收方式对房地产项目进行清算的条件 （一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的 （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的 （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的 （四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算申报，经地税机关责令限期清算，逾期仍不清算的 （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 按照收入金额的一定比例实行核定征收的，核定征收率不得低于5%。 关于明确土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局马鞍山市税务局公告2020年第1号） （一）普通标准住房及保障性住房，核定征收率为5%； （二）普通标准住房及保障性住房以外的其他类型房地产，核定征收率为6%。 关于明确阜阳市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局阜阳市税务局） 阜阳市土地增值税核定征收率按下列标准执行： 营业用房不低于6%； 其他房地产（包括普通住宅、非普通住宅、保障性住房等）不低于5%。 关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局黄山市税务局公告2020年第1号） （一）销售房地产开发项目，对擅自销毁账簿，或者拒不提供纳税资料，或者符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算，经主管税务机关责令限期清算，逾期仍不清算等情况的，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则等规定，采取核定方式征收，核定征收率不低于5%。 （二）转让旧房及建筑物，采取核定征收率方式征收的，核定征收率不低于5%。 关于发布土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局合肥市税务局公告2018年第6号） 我市土地增值税核定征收率按下列标准执行： （一）住宅（不含别墅、商住房）核定征收率不低于5%； （二）其他类型房地产（含别墅、商住房）核定征收率不低于7%。 7、黑龙江的规定 黑龙江省哈尔滨市地方税务局关于调整全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2011年第1号） （一）各区普通标准住宅调整为3.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为4%；除上述以外的其他房地产项目为5% （二）县（市）普通标准住宅调整为2.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目为5%。 黑龙江省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率问题的公告（黑龙江省地方税务局公告2011年第5号） 对于符合土地增值税核定征收条件的，各市(地)局要结合实际，区分不同房地产类型等情况，按不低于5%的标准确定具体核定征收率。 8、浙江的规定 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告（浙江省地方税务局公告2015年第8号） 对按核定征收方式进行清算的项目，主管地税机关应采取通过国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等因素，按不同类型房产分别进行评估，并经主管地税机关审核合议，区分不同类型房产核定应征税额。清算项目核定征收率原则上不得低于5%。 关于二手房交易土地增值税核定征收率的公告（湖州市地方税务局公告2015年第1号） 单位和个人转让二手房（个人住房除外）及建筑物，应当按规定进行土地增值税清算；如确实无法按规定进行土地增值税清算的，征收机关可核定征收，核定征收率为5%。 关于对全市部分旧房及建筑物土地增值税实行核定征收的公告（国家税务总局永康市税务局） 个人转让非住宅类旧房的，按转让收入的3%核定征收土地增值税; 9、四川的规定 关于继续实施土地增值税有关政策的公告（国家税务总局成都市税务局 成都市财政局公告2019年第2号） （一）普通住宅、保障性住房核定征收率为5%。 （二）非普通住宅核定征收率为7%。 （三）其他类型房地产核定征收率为8%,其中车位核定征收率为5%。 关于土地增值税征管问题的公告（国家税务总局凉山彝族自治州税务局公告2018年第3号） 对纳税人开发的房地产项目确需核定征收的，核定征收率确定为5%。 关于发布修改《雅安市地方税务局 雅安市财政局关于土地增值税征管问题的公告》的公告（总局雅安市税务局、财政局公告2018年第5号） 对纳税人开发的房地产项目确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率，核定征收率确定为5%。 关于土地增值税征管的公告（国家税务总局资阳市税务局公告2018年第8号） （一）普通住宅（包括保障性住房）核定征收率为5%； （二）非普通住宅核定征收率为6%； （三）非住宅核定征收率为7%，其中车位核定征收率为5%。 10、河南的规定 关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告（河南省地方税务局公告2011年第10号） 房地产开发企业以及非房地产开发企业均适用以下土地增值税核定征收率。 （一）住宅 1.普通标准住宅5%; 2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。 （二）除住宅以外的其他房地产项目8%。 （三）有下列行为的，按核定征收率10%征收土地增值税。 11、湖南的规定 益阳市地方税务局关于发布《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》的公告（益阳市地方税务局公告2014年第5号） （一）普通标准住宅5%； （二）非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等6%； （三）对既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的其销售收入应分别核算，否则一律从高核定； （四）对以前年度开发的房地产项目，按取得收入所在年度适用的土地增值税核定征收率进行征收； （五）纳税人转让土地使用权的，或以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的，不适用核定方式征收，应进行查帐清算。 12、湖北的规定 关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（鄂地税发[2012]127号） 土地增值税核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及非住宅开发产品三种划分，分别调整为5%、7%、9%。各市州可在此基础上，根据当地房地产市场实际情况，对所辖县(市、区)非普通住宅、非住宅开发产品两类核定征收率上下浮动1%予以确定。非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。 关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（襄地税发[2012]120号） 1、销售普通住宅核定征收率为5％； 2、销售非普通住宅核定征收率为8％； 3、销售非住宅开发产品核定征收率为10％; 4、非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。 核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围。在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，可按核定征收方式对房地产项目进行清算。 关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局天门市税务局公告2018年第3号） 土地增值税核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及其他类型房地产三种划分，分别为5%、7%、8%。非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。 关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局襄阳市税务局公告2018年第3号） 销售非普通住宅核定征收率为8%，销售其他类型房地产核定征收率为10%。 关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局随州市税务局公告2018年第3号） 土地增值税核定征收率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，曾都区、随州高新区分别为5%、7%、9%；随县（含大洪山风景名胜区）、广水市分别为5%、6%、8%。 13、辽宁的规定 关于加强土地增值税征管工作的通知（辽地税函[2010]201号） 房地产开发项目土地增值税清算核定征收率原则上不得低于5%。 各市局应结合本地实际，在上述规定范围内，科学确定本地区土地增值税预征率的具体执行标准。同时按照省局规定标准，区分不同房产类型，制定本地区土地增值税清算核定征收率。上述标准应及时向纳税人公告，同时报省局备案。 关于土地增值税征收管理若干问题的公告（大连市地方税务局公告2014年第1号） 转让旧房及建筑物的土地增值税核定征收率 纳税人转让坐落于大连市行政区域的旧房及建筑物，经税务机关确认土地增值税采取核定征收方式的，核定征收率调整为5%。 14、陕西的规定 陕西省地方税务局关于明确个人转让非住宅类旧房及建筑物土地增值税核定征收率的公告（陕西省地方税务局公告2016年第3号） 个人转让非住宅类的旧房及建筑物，既没有计算增值额的扣除项目的评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收，核定征收率为5%。 15、贵州的规定 贵州省地方税务局关于房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告（贵州省地方税务局公告2010年第3号） 全省各地房地产开发项目土地增值税核定征收率 （一）贵阳市云岩区、南明区、金阳新区、小河区、乌当区、白云区和花溪区： 1、普通标准住宅，核定征收率为5％； 2、非普通标准住宅，核定征收率为5.5％； 3、营业用房，核定征收率为6％； 4、其他房产，核定征收率为5.5％。 （二）除上述地区之外的其他各市、县（市、区、特区）： 1、普通标准住宅，核定征收率为4.5％； 2、非普通标准住宅，核定征收率为5％； 3、营业用房，核定征收率为5.5％； 4、其他房产，核定征收率为5％。 房地产开发项目中既包括普通标准住宅、非普通标准住宅，又包括商业用房和其他房产的，纳税人应按不同的房产类型分别源核算销售收入，未分别核算或不能准确核算的，一律从高适用核定征收率。 关于转让旧房及建筑物土地增值税有关问题的公告（国家税务总局贵州省税务局公告2020年第14号） 除个人销售住房外，纳税人转让旧房及建筑物,既不提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，税务机关可按转让收入（不含增值税）的5％核定征收土地增值税。 16、吉林的规定 关于调整土地增值税核定征收率的公告（吉市地税发[2010]124号） 一、房地产开发项目土地增值税清算核定征收率为： （一）住宅土地增值税清算核定征收率为5%；非住宅土地增值税清算核定征收率为6%。 （二）主管税务机关确定的房地产开发项目土地增值税清算方式为核定征收的，应当向纳税人出具《税务事项通知书》，告知纳税人。 二、转让旧房（非住宅）、土地使用权土地增值税清算核定征收率为6%。 三、主管税务机关在本公告施行之日前受理并确定为核定征收方式进入清算阶段的房地产开发项目及旧房（非住宅）转让的，仍适用于原核定征收率。 17、宁夏的规定 关于发布《宁夏回族自治区地方税务局土地增值税核定征收管理办法(试行)》的公告（宁夏回族自治区地方税务局公告2016年第7号） 土地增值税核定征收率按普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产设置核定征收率（具体核定征收率见附件）。 房地产开发项目中既包括普通住宅，又包括非普通住宅和其他类型房地产的，纳税人应按不同的房产类型分别核算，纳税人不能按照房地产类型分开核算或不能准确核算的，按其他类型房地产核定征收率计算征收土地增值税。
18、河北的规定
关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（河北省地方税务局公告2010年第1号）
房地产开发项目土地增值税核定征收率统一调整为5%。
19、新疆的规定
阿勒泰地区地方税务局关于明确土地增值税核定征收率的公告（阿勒泰地区地方税务局公告2014年第1号）
为进一步加强我地区土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《土地增值税清算管理规程》及《自治区地方税务局关于土地增值税清算工作有关事项的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2013年第9号）第二条第六款、《新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2014年第1号）第十六条的规定，结合阿勒泰地区实际，经2014年3月31日局务会议研究决定，现将我地区土地增值税核定征收率公告如下：
住宅（不含别墅）核定征收率为5%；
其它项目核定征收率：阿勒泰市为5.5%、其他各县为5%。
巴音郭楞蒙古自治州地方税务局公告2014年第1号
为进一步加强我州土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《土地增值税清算管理规程》及新疆维吾尔自治区地方税务局2013年9号公告的相关规定，现将我州土地增值税核定征税率公告如下：
对2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得销售（预售）许可证的房地产开发企业的开发项目以及其他项目不能按期清算的，核定征税率按下列规定执行。
住宅（不含别墅）核定征收率为5%；
其他项目的核定征收率：库尔勒市为6%；其他各县及开发区为5.5%。
博州地方税务局关于明确我州土地增值税预征率和核定征收率的公告及政策解读（博尔塔拉蒙古自治州地方税务局公告2014年第1号）
对符合清算条件的房地产开发项目，原则上不得核定征收土地增值税。对不能按《土地增值税暂行条例》及其相关规定计征土地增值税，确需适用核定征收土地增值税的房地产开发企业和非房地产开发企业，确定核定征收率为：
（一）住宅核定征收率为5%。
（二）博乐市商住楼核定征收率为6%，其他县市为5.5%。
（三）博乐市别墅、度假村、综合商业用房核定征收率为7%，其他县市为6.5%。
（四）其它为6%。
哈密地区地方税务局关于土地增值税核定征收率问题的公告（哈密地区地方税务局公告2014年第1号）
根据《新疆维吾尔自治区地方税务局公告（第9号）》的相关规定，对于公告中规定的2008年1月1日后（含2008年1月1日）应进行土地增值税清算而没有清算的纳税人，主管税务机关可以核定征收其土地增值税。哈密地区土地增值税核定征收率统一暂定为5%（包含别墅、保障性房住房、住宅、商住楼、度假村、综合商业用房和其他）。
和田地区地方税务局关于明确土地增值税核定征收率相关问题的公告（和田地区地方税务局公告2014年第1号）
对符合核定征收土地增值税条件的其它房地产项目核定征收率统一为5%。
吐鲁番地区地税局关于明确土地增值税核定征收率的公告（吐鲁番地区地方税务局公告2014年第1号）
住宅（不含别墅）核定征收率为5%；
商住楼核定征收率为5.5%；综合商业用房、别墅、度假村核定征收率为7%；其他项目（如转让土地使用权、转让公共配套设施等）核定征收率为5%。
乌鲁木齐市地税局关于进一步明确土地增值税若干政策的通告（乌鲁木齐市地税局公告2014年第2号）
（一）从事房地产开发的纳税人开发项目为住宅(不含别墅)的,核定征收率为5%;别墅、度假村、高级公寓及商业和其他用房等，核定征收率为8%。
（二）非从事房地产开发的纳税人开发项目为住宅（不含别墅）的,核定征收率为6%;别墅、度假村、高级公寓及商业和其他用房等，核定征收率为9%。
20、江苏的规定
关于土地增值税预征和核定征收问题的公告（宁地税规字[2011]1号）
纳税人符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十四条情形除第二款和第四款外应当核定征收的，按以下核定征收率核定征收土地增值税：
1、独栋商品住宅：8%；
2、商业、办公等生产经营类房地产：6%；
3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：5%。
纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中核定征收率最高的房地产预征土地增值税。
21、山东的规定
关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局济南市税务局公告2020年第1号）
1.整体转让未竣工决算的房地产开发项目，核定征收率不低于5%；
2.普通住房，核定征收率不低于5%；
3.非普通住房，核定征收率不低于6%；
4.别墅，核定征收率不低于7%；
5.工业用房、商业用房等其他房地产，核定征收率不低于6%；
6.地下室、车位（库）等附属设施，核定征收率不低于5%。
关于继续执行土地增值税核定征收率的公告（济宁市地方税务局）【到期失效】
济宁市土地增值税核定征收率统一确定为：住宅5%；非住宅7%；转让土地使用权8%。
关于明确全市土地增值税核定征收率的公告（济宁市税务局公告2020年第1号）
济宁市土地增值税核定征收率统一确定为：
住宅5%；非住宅7%；转让土地使用权8%。
关于土地增值税有关问题的公告（枣庄市地方税务局公告2018年第1号）
（一）对符合核定征收条件的房地产开发企业，土地增值税核定征收率为5%；
（二）对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的纳税人，土地增值税核定征收率为5%；
（三）对单独转让国有土地使用权，无法确定取得土地使用权时所支付的土地价款的纳税人，土地增值税核定征收率不低于5%。
关于土地增值税若干具体政策的公告（临沂市地方税务局2017年第1号）
纳税人销售新建普通标准住宅，核定征收率为 5%；销售新建非普通标准住宅、其他房地产，核定征收率为7%。
个人转让旧房及建筑物，核定征收率为 5%；非个人转让旧房及建筑物，核定征收率为7%。
转让国有土地使用权，核定征收率为 7%。
关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局）
（一）销售房地产开发项目的，普通住宅、非普通住宅和其他房产的核定征收率不低于5%；
（二）转让旧房及建筑物的，核定征收率不低于5% 。
关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（威海市税务局公告2020年第3号）
对符合核定征收清算条件的房地产开发项目，主管税务机关应按照“一项一核”的原则，根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建安造价标准等指标进行具体的评估测算后，分项目确定核定征收率，计算土地增值税。
22、广西的规定
关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（国家税务总局贺州市税务局公告2018年第5号）
符合核定征收条件的纳税人出售或转让房产，分别按房产类型确定土地增值税核定征收率。
1.普通住宅按不低于５%的核定征收率征收。
2.非普通住宅按不低于６%的核定征收率征收。
3.商铺和其他房产按不低于７%的核定征收率征收。
纳税人转让土地使用权，原则上应据实清算土地增值税，在确实无法提供有关资料进行清算的情况下，按不低于10%的核定征收率征收。
关于修订土地增值税核定征收率的公告（钦州市税务局公告2020年第1号）
一、除个人外的其他纳税人转让普通住宅土地增值税核定征收率为５%。
二、除个人外的其他纳税人转让非普通住宅土地增值税核定征收率为6%。
三、个人转让商铺和其他房产土地增值税核定征收率为５%，其他纳税人转让商铺和其他房产土地增值税核定征收率为7%。
四、纳税人转让土地使用权，原则上应据实清算土地增值税，在确实无法提供有关资料进行清算的情况下，按10%核定征收率征收。
23、内蒙古的规定
关于土地增值税核定征收问题的公告（内蒙古自治区地方税务局公告2016年第10号）
土地增值税核定征收率分为三个档次：
转让普通标准住宅为5%，转让非普通标准住宅为6%，转让非住宅为7%。
由于我区各地房地产行业利润差异较大，各盟市地税机关根据实际情况，核定征收率可以上浮或下调1-2%，但原则上不得低于5%。
24、山西的规定 关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方税务局2010年第1号公告） （一）普通标准住宅：5%； （二）除普通标准住宅以外的其他住宅：6%； （三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目：7%。 关于修改《晋中市土地增值税管理办法（试行）》的公告（国家税务总局晋中市税务局公告2019年第3号）
第十条第一款修改为:“在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合以下条件之一的，可实行核定征收，按核定征收方式对房地产项目进行土地增值税清算。核定征收率按类型分别暂定为：普通住宅5%，非普通住宅6%，其他类型房地产7%。纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中核定征收率最高的房地产类型进行核定征收土地增值税。同时对有下列第（二）项和第（四）项行为之一发生的，按最高核定征收率进行核定征收土地增值税。”
25、北京的规定
关于明确土地增值税有关问题的公告（ 北京市地方税务局2013年第8号）
个人转让存量房征收土地增值税时，对既不能提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，税务机关可采取核定征收办法，按转让存量房交易价格全额5%的征收率计征土地增值税。
26、天津的规定
关于土地增值税清算有关问题的公告（天津市地方税务局公告2016年第25号）
（一）普通标准住宅的核定征收率为6%；
（二）非普通标准住宅和其他类型房地产的核定征收率为8%。
（三）无法准确区分不同房地产类型的，核定征收率为8%。
27、云南的规定 关于土地增值税征管若干事项的公告（国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号） 确需采取核定征收率方式进行土地增值税清算的项目，必须由主管税务机关结合当地基准地价和房地产市场价格情况，参照当地当年、同类型、同规模开发项目税负水平，以及具体项目情况测算并确定核定征收率。 核定征收率应经县（市、区）税务局集体审议确认后，在实施前上报州（市）税务局备案。 关于调整土地增值税预征率和核定征收率的意见（昭通市地方税务局公告2010年第2号） 普通住宅为3%；非普通住宅为3.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为5.5%。 28、甘肃的规定
关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告(国家税务总局甘肃省税务局公告2018年第10号)
（一）兰州市城关区、七里河区、西固区，兰州经济技术开发区，天水市秦州区、麦积区，嘉峪关市及其他地级市政府（不包括临夏州、甘南州）所在区的核定征收率调整为：
1、普通住宅5%；
2、非普通住宅为7%，
3、其他类型房地产为9%。
（二）临夏州、甘南州、兰州新区及不属于第一条的其他县（市、区）核定征收率调整为：
1、普通住宅为5%；
2、非普通住宅为6%；
3、其他类型房地产为7%。
文章来源：李龙地产财税服务
