房地产最新税收政策出台！土地增值税清算中的“普通住宅”认定陷阱与应对策略

前言：

本文通过具体案例深入剖析了房地产企业在土地增值税清算过程中关于普通住宅认定标准的问题，不仅指出了房企可能遇到的错误分类风险，还提供了有效的应对措施，帮助企业合法合规地享受税收优惠政策，避免不必要的经济损失。

摘要：

在土地增值税清算过程中，不同类型适用的土地增值税税率、税收优惠政策等方面存在显著差异。房地产企业准确区分房源类型有助于正确计算应缴纳的土地增值税税额，避免少缴税款引发的税收风险。对于房企来说，房源的准确分类关系到企业能否合法合规地享受税收优惠政策。

以下将通过一个简单的实务案例来分析一下企业在确认房源类型中会遇到怎样的问题以及如何应对相关税务风险。

关键词：

房源类型确认、普通住宅认定标准

案例概要：

甲房地产有限公司于2019年在A市开发一处房地产项目，该项目于2021年竣工验收，于2023年4月份销售比例达到87.6%，同年7月份当地税务机关要求甲公司进行土地增值税清算。

A市普通住宅认定标准如下：（1）住宅小区建筑面积容积率在1.0以上；（2）单套建筑面积在144平方米（含144平方米）以下；（3）实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。

房企提供的部分房源信息如下：

A市住建部门公布的2022年普通住宅销售均价为16,852.00元/㎡。

试分析上述案例存在什么样的问题？

案例解析：

1、企业申报的6-1-102、6-2-102房屋建筑面积均超144平方米，不满足A市普通住宅认定标准。

2、住建部门公布的2022年普通住宅销售均价为16,852.00元/㎡，其1.2倍为20,222.40元/㎡；企业申报的2-1-102、2-1-502销售单价分别为20,355.00元/㎡、20,230.02元/㎡，超当地普通住宅销售均价1.2倍，不满足A市普通住宅认定标准。

根据土增暂行条例可知，普通住宅适用超率累进税率且增值额不超过扣除项目金额之和的20%时，可以免征土地增值税。若企业将非普通住宅误记为普通住宅，可能会导致应纳税额计算不准确。因此，企业按照A市税务机关要求，将上述四套房源调整为非普通住宅。

归纳总结：

土增清算中，普通住宅往往会享有特定的免税政策。房企准确划分普宅有利于充分利用税收优惠政策，减轻自身税负，提高经济效益，同时也可以避免因分类不当导致的税务违规问题，减少被税务机关调查或处罚的风险。

房企首先应掌握国家或地方普通住宅认定标准，这一标准通常涉及面积、价格等多个维度；第二，房企在项目开发过程中，应详细记录每个房源的具体信息，包括建筑面积、售价以及位置等，确保每套房源信息的完整性及准确性；最后，房企需要保持高度敏感，关注普通住宅认定有关政策的变化，同时及时更新内部管理规定，确保始终符合最新政策要求。

政策依据：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

第八条　有下列情形之一的，免征土地增值税：

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

（二）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。

《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》国办发〔2005〕26号

五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费

为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。

案例引申

自2024年7月二十届三中全会指出要取消普通住宅和非普通住宅标准以来，多个地方积极响应，陆续出台了相关政策。以下是部分已经或计划取消普通住宅和非普通住宅标准的城市和地区：

北京市

时间：2024年9月30日

内容：北京市住房和城乡建设委员会等六部门联合发布房产新政策，提出按照国家工作部署，及时取消普通住房和非普通住房标准。

上海市

时间：2024年9月29日

内容：上海住建局宣布取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。

武汉市

时间：2024年9月30日

内容：武汉市相关部门发布房产新政策，全面取消普通住房和非普通住房标准，满足居民改善性住房需求。

山西省

时间：2024年9月30日

内容：山西省住房和城乡建设厅等部门关于印发《山西省进一步促进房地产市场 平稳健康发展若干措施》的通知（晋建房字〔2024〕169号），其中提到取消普通住宅和非普通住宅标准。

江苏省

时间：2024年9月10日

内容：江苏省印发《关于巩固增强经济回升向好态势进一步推动高质量发展的若干政策措施》，在构建房地产发展新模式方面提出取消普通住宅和非普通住宅标准。

佛山市

时间：2024年10月25日

内容：佛山市住房和城乡建设局出台新政，取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准等限制性政策。

天津市

虽然没有具体的文件发布日期，但天津市也被报道为取消普通住宅和非普通住宅标准的城市之一。

11月13日，财政部、税务总局和住建部等三部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号 ）。其中提到：取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

那么，取消普通住宅和非普通住宅标准的政策对土地增值税清算有哪些影响呢？我们接下来一起探讨交流一下。

一是税收成本变化：取消普通住宅与非普通住宅标准后，原有的针对普通住宅的税收优惠政策（如增值额未超过扣除项目金额20%的部分免征土地增值税）适用的基础发生变化，这可能导致房地产企业的税收成本增加。因为不再有明确的标准来界定哪些住宅属于可以享受税收优惠的范畴？

二是清算条线划分的影响：根据之前的政策，如果开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，则需要分别计算这两类住宅的土地增值额。取消这一标准后，如何在土地增值税清算时划分不同类型的房产成为一个难题，可能需要新的指导原则或方法。

三是预征率调整：预征率是根据当地的房地产市场状况和增值水平来设定的，普通住宅往往享有较低的预征率。取消标准后，如何合理确定各类房产的预征率，确保既能反映市场实际情况又不影响开发商的资金流动，是一个需要解决的问题。

四是政策衔接问题：对于那些已经开始但尚未完成清算的项目，如何处理好新旧政策之间的过渡，确保这些项目的税收处理公平合理，也是相关部门需要考虑的重要内容。

五是市场预期与投资决策：政策的变化可能会改变投资者对未来市场的预期，进而影响到房地产市场的供需关系和价格走势。

六是法律与政策的连续性和稳定性：尽管取消了普通住宅和非普通住宅的标准，但对于已经按照原有标准开发并进入销售阶段的项目，仍然需要遵循“实体从旧原则”，即保持政策的连续性和稳定性，保障企业和个人的合法权益不受损害。

总之，取消普通住宅和非普通住宅标准是一项重要的政策调整，它不仅影响到土地增值税的征收管理，还涉及到房地产市场的健康发展。为此，相关部门需要及时出台相应的配套措施，确保政策平稳过渡，同时也要加强对市场的监测和调控，以促进房地产市场的稳定发展。

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