企业土地增值税缴税技巧！

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。

土地增值税预缴，这样计算预缴税额！

现在很多房地产企业，财务人员由于对税收政策把控不够专业，所以在很多时候缴税造成一些错误，这样的一些错误会给企业带来很大的涉税风险，有个机构一个房地产公司，他在预交土地增值税的时候预交多了一千万的土地增值税。很多财务人员在核算过程当中都会产生这些错误，他们的计算依据上是有很大差别的。

首先根据国家税务总局公告二零一六年的十八号公告，在该公告里面规定，如果是一般纳税人，在收到预收款的时候，要根据适用税率。比如我们是按百分之九，根据这样一个适用税率来乘以百分之三的预征率来缴纳增值税，预征增值税。注意这里面有一个小的细节是预收款，就是对外如果在销售商品房的时候，有时候因为房子在建的过程当中，它是一个周期。而且这个周期由于现在正在筹办期间，所以今天收的都属于预收款，企业在收到预收款的时候，除以一加适用税率或者是征收率，再乘以百分之三的预征率来缴纳增值税。

土地增值税在缴纳的时候依据又是什么呢？

这个地方是有差异的，增值税的缴纳根据预收款除以一加适用税率，再乘以百分之三的预征预缴增值税的税率，而土地增值税是用预收款，这个预收款是含税的，然后减掉预增的增值税，这两个基数上是不一样的，一个是用不含税的金额来乘以百分之三，一个是用含税的金额减掉预征率。所以在计算的依据上是有很大的差。往往很多财务人员在预交土地增值税的时候，不是按这样的一个算法，而是按不含税的金额来乘以预征率，就是土地增值税的预征率，这样反而会造成很多企业在缴纳土地增值税的时候交少了，这样会产生很大的风险甚至很大的滞纳金。所以这一点特别需要去注意。第一个点就是增值税预缴的时候用不含税的金额乘以预增率，这个预增的增值税肯定是少的，而土地增值税在缴纳的时候用含税金额减掉少量的已经预缴的增值税基数作为预征土地增值税的基数，所以这个地方的差异非常大。

预交土地增值税，也要在企业所得税前扣除，千万别漏！

由于房地产项目在预售期间需要进行增值税、土地增值税的预缴。对于很多企业的财务人员在进行相关账务处理的时候，有几个小的细节需要注意一下。很多时候财务人员的账务处理在进行预缴土地增值税的时候，减应交税费，应交土地增值税，同时会贷银行存款，这就是进行土地增值税预缴收的一个会计处理。最后等到房地产项目达到了完工条件，相应的收入成本结转的时候，将已经预缴的土地增值税结转到税金及附加。这样一个账务处理，通过以上的一个业务描述，中间是有时间差的。

这个时间差在哪里呢？平时房地产项目在没有达到完工结算的时候，很多时候都是处在预售期间。在预售期间，企业所得税是按预增的毛利率来计算的，然后根据收入乘以毛利率，最后去乘以企业所得税来缴纳企业所得税，在预售期间是这样一个企业所得税的缴纳方式。最后由于财务人员在进行土地增值税预缴的时候，放在了应交税费，预交应交土地增值税的借款，一直就没有将土地增值税进行结转，在后期土地增值税还没有进行相关的清算之前，但是企业所得税在进行缴纳的时候，他已经达到了完工状态，按正常的方式进行了企业所得税的缴纳。这样一来，反而财务人员没有把预交的土地增值税进行结转到税金及附加，这样一来反而造成了在企业所得税计算的时候少计算了一块税金，反而让在企业所得税进行了提前多交的一种现象，当然最终没有影响，只是在时间上会产生一定的差。

当企业在进行增值税、土地增值税预缴的时候，一定要交预缴税金同时一定要将土地增值税结转到税金及附加科目。因为只有你及时接转了，将来在企业所得税缴纳的时候，该税金及附加才能在企业所得税前扣除。如果没有及时的结转，将来在经营企业所得税的缴纳的时候，反而少了一块税金的扣除，造成企业多缴税或者是早缴税的现象，对企业产生一个非常不利的影响。所以下一次企业在进行相关账务处理的时候，一定要注意这样的一个细节。

文章来源：房地产财税咨询