房地产成本核算需要关注的4项涉税风险

很多时候从政府拿地会涉及到额外承诺或者附加条款，常见的如修建学校、做配建、搞绿化等等，遇到这种额外承诺，一定要注意在证据链上做好准备：

1、挂牌条件中应注明政府附加条款要求

2、签署土地出让合同最好能够注明附加条款要求

3、额外附加条款实施过程中，关注额外承诺的部分发生成本应计入何处？一般情况下有两种可能：

第一种可能是红线内项目的特殊配套，比如为政府修建一所博物馆，那么需要根据规划情况判断，如果是有产权的博物馆就属于公司资产沉淀下来；如果属于无偿移交政府的博物馆就属于公共配套设施计入开发成本；

第二种可能是红线外的特殊配套，比如在红线外另一块政府土地上为政府修建一所学校，学校不能计入公共配套设施，但可以计入土地成本，作为取得土地支付的特殊对价处理。

依据《关于印发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）和《协议出让国有土地使用权规范》（试行）的通知》（国土资发〔2006〕114号）文件，母公司拍得土地后设立新的子公司开发，将土地证办到子公司名下，不属于土地使用权转让行为。但在具体实施过程中，仍需注意以下关键点：

1、设立的子公司必须为全资子公司，才能被认定为一个投资主体不视为转让。这里需要注意的是转移的当期是全资子公司，并不意味着未来全资子公司不能和别人合作或者股权不能转让给别人；

2、必须由政府、母公司、子公司三方签署土地使用权变更合同或者补充合同；且合同中土地使用权用途和各项指标不能发生改变；

3、关注政府开出的出让金票据是开给母公司还是开给子公司，如果前期已经开具通常是开给母公司，理论上讲如果签署变更合同出让金票据也应当重开，实务中较难做到，对此企业可以有两种应对：

第一种是母公司缴纳出让金时暂不要开具收据，待子公司成立完善手续后一次开具到位；

第二种是母公司已经开具收据不可更换的情况下，可以考虑就出让金票据事项单独做出补充说明，并让土地管理部门盖章确认。

从别的公司取得土地实质上是别的公司将土地（或项目）转让给我公司，应正常缴纳增值税、土地增值税和企业所得税，我公司缴纳契税，取得发票正常入账。实务中比较麻烦的是两种情况：

1、土地使用权过户限制问题

按照《城市房地产管理法》规定，房地产企业取得土地使用权后，投资未超过25%的不得转让。这条政策近几年各地执行越来越严格，有可能导致双方转让土地交易无法实施。实务中的变通办法通常是先由原土地方继续投入至25%后再实施过户，但所需资金要由承受方提供。这种操作套路实质上将土地使用权转让转化为不动产转让，税费缴纳都会发生变化（主要是增值税和土地增值税缴纳）。具体涉税计算这里不再赘述。

2、交易中的税款承担问题

对于土地转让方而言，常常要求取得的价款未净收益，也就是说所有交易税费由承受方承担。作为承受方特别需要警惕其中蕴藏的风险：

第一，承担的税费究竟是多少？由于过户中土地管理部门关注的是增值税、土地增值税和契税三个重要税种，承受方至少要将这三个税如何交计算清楚，避免出现预判不足的重大失误；

第二，承担的税费如何计入成本？承受方如果愿意承担税费固然没问题，但仍需考虑这部分税款如何计入土地成本？如果采取简单粗暴的方式在土地价款外承担税款，企业将无法列支成本，造成新的损失。通常建议将税款倒算计入土地交易总价款。