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就地还建房屋如何确认不同税种的计税收入

发布时间:2020-11-06 分类:土地增值税清算 点击:2360 1 相关税种: 土地增值税
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一、增值税方面,根据财税【2016】36号附件1第四十四条规定,纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的,或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的,主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额:(一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。(二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。(三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为:组成计税价格=成本×(1 成本利润率)。根据国税发【1993】154号规定:纳税人因销售价格明显偏低或无销售价格等原因,按法规需组成计税价格确定销售额的,其组价公式中的成本利润率为10%。
        二、企业所得税方面,根据国税发【2009】31号文规定,视同销售价格按以下顺序确认销售:(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
        三、土地增值税,根据国税函【2006】187号文件规定,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认:(1).按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;(2).由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
        从上述不同税种分析:(1)若拆迁时,凡和拆迁户签订的拆迁补偿协议有约定价格的,房地产开发企业以协议约定价格确认收入。(2)若无约定价格的,以本企业近期市场价,当地同类开发产品市场价确定收入。(3)组价即组成计税价格=成本×(1 成本利润率),其所得税规定的成本利润率不低于15%,增值税最低为10%,但土地增值税未规定,可以参考所得税与增值税的成本利润率。不同文件规定了不同税种成本利润率,企业如何选择,选择多少对自己比较有利,要具体情况具体分析。
        特别要注意的是:不论是参照本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;还是参照当地同类开发产品市场公允价值确定,均是指以协议签订的时间为参考依据,而绝非是指房屋移交时的市场价格,即在开发期间房屋增值也好,贬值也罢,其利得或损失均与房地产企业无关,房地产企业仍然是以协议签订时的市场价格作为计算各税收入的基础。

文章来源:纪宏奎      中汇武汉税务师事务所十堰所

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