土地增值税清算企业能选择放弃普通住宅优惠选择合并清算吗？

1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第八条规定：有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。

2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：条例第八条(一)项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第 七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。

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符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

3.《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题

对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。

这一规定的目的在于防止纳税人通过不分别核算来滥用普通住宅免税政策，但并未强制要求所有情况下都必须分类型核算。

4.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

5.国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发〔2009〕91号）第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

从以上文件规定分析，国家层面对于政策只强调了优惠的享受须分开核算，并未强制要求所有情况下都必须分类型核算。

案例1：某房地产企业在安徽开发的项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，经测算发现普通住宅部分增值率为15%，符合免税条件，但非普通住宅部分增值率为45%，适用30%税率。企业考虑到整体税负问题，选择放弃普通住宅免税优惠，将两类房产合并计算。如按项目整体计算增值额，综合增值率为32%，适用30%税率。合并后应纳税额低于分开计算的税额，企业成功降低了税负。

案例2：某省某房地产企业开发的项目中，普通住宅增值率为18%，符合免税条件，而非普通住宅增值率为35%。如果放弃优惠并合并计算，整体增值率为26%，适用30%税率，可能比分开计算（普通住宅免税，非普通住宅30%税率）税负更低。如不允许合并，仍按分类进行清算，则企业不能实现通过合并降低增值率，并减少应纳土地增值税的目的。

从这些案例可以看出，放弃优惠后合并计算的可行性主要取决于地方政策规定。在安徽等允许合并的地区，企业可通过放弃优惠实现税负优化；而在其他要求分类型核算的地区，放弃优惠不仅无法享受免税，还可能因整体增值率提高而增加税负。