房产公司低价转让的土地增值税稽查风险
2004年，D房产公司将估值5亿的房产公开市场拍卖，保证金6800万，唯一竞拍公司S公司以底价1.3亿拍卖所得，（经查证S公司确实和D公司有一定的关联）
两年后，2006年，在税务稽查中发现该公司以不到市场价一半的估值竞拍，价值严重被低估，2009年，税务局作出 决定，该房产估值3亿，要求补税
税务局的观点：因为两家公司存在一定关联性，低价转让是为了规避土地增值税，而土地增值税是非常高的
房产公司：我是公开市场拍卖的，流程合规
D公司起诉，法院驳回，在上诉，二审驳回，最终上诉至最高人民法院，依然驳回
最高人民法院给出的判定结果是：
税务机关应该尊重作为计税依据的拍卖成交价格，不能以价格偏低为由，行使征税权，然而不考虑实际，一律要求税务机关以此为依据，会造成国家税源流失，不能绝对排除税局核定权，但后者应有严格限制，人民法院要尊重税务机关的专业认定
因此D公司要补税
知识补充：土地增值税
土地增值税增值额超过扣除项目金额，是指纳税人在转让房地产时，所取得的增值额超过了按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定的扣除项目金额
?增值额与扣除项目金额的定义?
?四级超率累进税率的适用?
增值额：指纳税人转让房地产所取得的收入，减去法定扣除项目金额后的余额
扣除项目金额：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条，包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用（或旧房及建筑物的评估价格）、与转让房地产有关的税金，以及财政部规定的其他扣除项目
?增值额超过扣除项目金额的意义?
当增值额超过扣除项目金额时，意味着纳税人在转让房地产过程中实现了较大的利润
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条，增值额超过扣除项目金额的不同比例，将适用不同的税率，实行四级超率累进税率
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%
因此，土地增值税增值额超过扣除项目金额，是确定纳税人应缴纳土地增值税税额的重要依据，也是体现税收公平和调节土地增值收益的重要手段
文章来源：牟苗 我是牟苗
