买房送车位、精装修的涉税处理要点及操作建议

赠送车位是目前较成熟的促销方式，其税务处理相对明确。

1.增值税：避免视同销售的关键在发票与合同

（1）政策核心：增值税上的“视同销售”主要针对“无偿赠送”。买房送车位以购房为前提，具有有偿性，原则上不适用无偿赠送的视同销售规定（《增值税暂行条例实施细则》第四条）。

（2）实务操作难点与方案：

方案一：折扣销售模式（需谨慎操作）

①操作：签订总价合同（含房、车位），并签订补充协议约定赠送车位。开具一张发票，在“金额”栏分别注明：商品房销售金额XXX元，车位销售金额YYY元，车位折扣YYY元。

②依据：《国家税务总局关于折扣额抵减增值税应税销售额问题通知》（国税函〔2010〕56号）明确，销售额与折扣额在同一张发票的“金额”栏分别注明，可按折扣后销售额计税。

③优点：合同相对简单，直观体现“送”的概念。

④缺点/风险：

必须确保车位折扣在发票“金额”栏注明，仅在“备注”栏无效，否则车位部分需按视同销售全额缴税。

需确认当地房管部门对网签合同包含此类折扣条款及开票方式的接受度，可能存在操作障碍。

方案二：分别签订合同模式（推荐）

①操作：分别签订《商品房买卖合同》（不含车位价）和《车位使用权转让/租赁合同》。按实际交易性质分别开具发票：商品房销售发票、车位转让/租赁发票。

②优点：

合同、发票清晰规范，可以规避增值税视同销售风险。

在土地增值税清算时，应税收入仅包含商品房合同金额（不含车位虚增部分），可有效降低土增税负。

③缺点：需与购房者充分沟通解释合同拆分原因及开票方式，对销售团队要求较高；需确保车位合同的法律效力。

（3）建议：综合实操难度和风险控制，推荐采用“方案二”。它能有效规避增值税视同销售风险及后续土增税争议，虽然签约流程稍复杂，但合规性更高。

2.企业所得税：明确属于捆绑销售，不视同销售

（1）政策依据：《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第三条明确规定：“企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。”

（2）处理方式：企业需将收取的总价款（100万），在商品房和车位之间按其公允价值比例分摊（如95万：5万），分别确认商品房销售收入和车位销售收入。无需将车位部分单独视同销售处理。

3.个人所得税：不构成“偶然所得”

（1）政策依据：《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税务总局公告2019年第74号）规定，企业赠送礼品按“偶然所得”征税的情形主要指宣传、庆典等活动中随机向外部个人赠送礼品。但具有价格折扣或折让性质的除外。

（2）处理方式：“买房送车位”是购房交易的组成部分，具有明确的商业对价（购房行为），不属于“偶然所得”范畴，购房者无需就获得的车位缴纳个人所得税。

赠送精装修的操作模式通常与送车位不同（常涉及第三方装修公司），其涉税风险显著更高，尤其是在增值税方面。

1.增值税：形式要件要求严格，视同销售风险突出

（1）政策核心与风险点：虽然“买一赠一”本质上有偿，但增值税层面要求提供严格的形式证据证明其有偿性。核心要求是：主商品（房）与赠品（装修）必须在同一张发票上体现其价值及折扣关系。

（2）合规要求（依据国税函〔2010〕56号）：

必须在同一张发票的“金额”栏分别注明房屋销售金额、装修服务金额及装修折扣金额。仅备注栏注明无效。

需有内部销售政策文件明确活动性质、期限。

成本结转需包含主商品和赠品。

（3）实务困境与高风险：实际操作中，精装修合同常由业主与第三方装修公司签订，开发商仅承担代收代付或推介角色。这导致：

无法将“精装修”作为开发商自身的“商品/服务”与房屋开在同一张销售发票上。

难以满足“在同一张发票注明折扣”的核心形式要求。

整个交易链条被割裂，缺乏有力证据证明装修是房屋销售的有偿组成部分。

（4）风险结论：在这种模式下，税务机关极有可能认定开发商向业主“无偿赠送”了装修利益（或装修公司向业主提供了无偿服务），从而要求开发商或装修公司就“赠送”的装修服务按视同销售缴纳增值税。该情形类似积分兑换的增值税处理方法，积分兑换行为实际上是一个延迟的，或者不同步进行的“买一赠一”捆绑销售行为，而积分兑换目前主流口径都是按照视同销售处理。买房送精装修仅通过“买一赠一”来将该行为判定为非无偿赠送缺乏说服力，很可能无法消除税企之间关于“有偿”还是“无偿”的认定分歧。国税函〔2008〕875号文仅适用于企业所得税，对增值税无约束力。增值税领域暂无明确支持此类分离操作不视同销售的规定。因此，赠送精装修业务存在较高的增值税视同销售风险。

2.企业所得税：处理原则同送车位

（1）政策依据：同样适用国税函〔2008〕875号第三条。

（2）处理方式（理想状态下）：如能将装修视为开发商组合销售的一部分（即使由第三方提供），理论上应将总价款在房屋和装修之间按公允价值分摊确认收入。但在实际操作分离（合同分离、主体分离）的情况下，如何准确分摊和执行存在很大困难，且开发商可能无法直接确认装修收入（收入归装修公司）。操作模式本身增加了企业所得税处理的复杂性。

3.个人所得税：处理原则同送车位

作为购房交易的组成部分，购房者获得的装修利益不构成“偶然所得”，无需缴纳个税。

1.“送车位”

（1）首选“分别签约”模式（房、车位独立合同）。最大化规避增值税、土地增值税风险，企业所得税处理清晰。

（2）若采用“折扣开票”模式，必须确保折扣金额在发票“金额”栏注明，并提前沟通房管部门认可度。

2.“送精装修”

（1）模式风险高：常见的“业主与装修公司直接签约”模式难以满足增值税不视同销售的形式要求（核心：同票同开），存在重大税务风险。

（2）探索替代方案：

方案A (开发商主导)：开发商直接与业主签订包含精装修条款的《商品房买卖合同》，将装修款明确纳入总房款，并由开发商统一开具销售不动产发票（包含装修价值及可能的折扣）。开发商再委托或分包给装修公司施工。此模式可满足“同票同开”要求，但需开发商具备相应资质或管理能力，并承担装修质量责任。

方案B (明确代收代付)：若必须由业主与装修公司签约，开发商应严格定位为“代收代付”角色，在合同中清晰约定代收款项性质、金额及转付对象，确保自身不涉及装修服务的提供与开票。但这仍需谨慎评估税务机关对“代收代付”真实性的认可度。

（3）强烈建议：企业在开展“送精装修”促销前，务必就该业务模式的具体操作流程、合同签订方式及发票开具方案与主管税务机关进行充分沟通，评估风险并制定合规方案。切勿简单套用“送车位”的处理方式。

“买房送权益”是有效的营销策略，但其背后的税务合规性至关重要。企业应深入理解政策要求，优化业务模式和合同票据管理，在促进销售的同时有效管控税务风险。