关于取消普通住宅和非普通住宅标准的后续土增税口径的梳理

24年7月三中全会决定：取消普通住宅和非普通住宅标准。个人感觉出台这条主要是为了通过增值税的调整刺激自然人二手房市场的交易，而对开发商层面土增税则尽量维持平稳，不搞倒车，适当还可以踩一脚油门（当然这脚油门踩不踩还要看各省、自治区和直辖市自己的具体规定）。

再看看三部门配套三中全会这个决定的土增税政策口径。

24年12月1日生效的《财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号》规定：

1、取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

小会计：毕竟现在的市场环境下，土增税清算适用普通住宅增值率未超20%而免税的情况不少。如果取消该政策，对于开发商无疑是开倒车，伤害很大。挺好，保持平稳，不搞倒车。

2、有关城市的具体执行标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。具体执行标准公布后，税务机关新受理清算申报的项目，以及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目，按新公布的标准执行。具体执行标准公布前出具清算审核结论的项目，仍按原标准执行。

小会计：把政策公布和清算审核进度的口径直接给出，程序法从新，总体公平合理。再然后具体执行标准中间就放权给地方，自己发挥。目前省级执行标准，只看到了一贯的优等生浙江省第一时间紧随其后地公布了《国家税务总局浙江省税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告》，具体主要有：

1、对同一清算单位内包含不同类型房地产的，应按普通标准住宅和其他类型房地产分别核算增值额、增值率。在本公告发布之日后，主管税务机关受理纳税人清算申报的项目应按本规定执行；在发布之日前，已受理但未出具清算审核结论的项目，纳税人可选择按本规定执行。

小会计：浙江省选择的是踩一脚油门，将以前的非普通标准住宅与非住宅合二为一成其他类型房地产。定性上，分类越合并税负肯定越低。所以，清算审核结论尚未出具的项目，判断非普通标准住宅合并有节税效果的开发商还要专项做好沟通工作，尽量延迟清算审核结论的出具，静待花开。

2、与转让房地产有关的税金，根据国家税务总局公告2016年第70号第三条第二项规定，如不能按清算单位准确计算的，则按该清算单位预缴增值税时实际缴纳的附加税费扣除；如按上述方法仍无法按清算单位或房产类型准确归集的，在不同清算单位之间按各清算单位应税收入的占比计算分摊，在同一清算单位内不同房产类型之间按各房产类型应税收入的占比计算分摊。

3、主管税务机关以纳税人提供的清算资料为依据出具的清算审核结论，原则上不再调整。

（1）本公告发布之日起发出清算审核结论通知书的项目，符合下列情形之一的，自清算审核结论通知书送达之日起36个月内，纳税人可以书面申请调整重新计算土地增值税清算税额：一是清算时已支付可扣除款项但未取得合法有效凭证，在清算后取得的；二是清算时未支付可扣除款项，在清算后支付，并已取得合法有效凭证的。

小会计：终究还是讲道理，在原则上之外给了开发商“二次清算”的空间。

（2）纳税人符合上述情形拟申请调整清算税额的，应当在清算审核期间出具专项报告，并报送主管税务机关确认。未经主管税务机关确认的，后续不予受理调整申请。对同一个清算单位申请调整清算税额只允许一次。

小会计：给开发商提了“二次清算”的程序上要求，即清算审核期间就得给税局出具专项报告。同时，也意味着项目成本结算工作需要尽量做到位，毕竟付款无法取得发票的情况很少，大多数还是资金紧张，清算后付款并取得发票的情况，这种情况肯定需要成本部提供合同结算单之类的佐证材料，主张成本确实已经实际发生，只是目前没全部付款以及取得发票。

（3）主管税务机关应自受理纳税人书面申请之日起90日内完成调整审核。调整清算税额时，不得改变原清算单位、征收方式和成本费用分摊方法。

（4）经清算税额调整的项目，其自首次清算审核结束和调整审核结束期间已发生的尾盘申报税额允许同步调整。

（5）自清算受理所在季度的季初起，不再预缴土地增值税。清算受理所在季度的季初至清算审核结束期间所发生的房地产转让收入，在清算审核结束后首个纳税期限内，按尾盘转让相关政策申报土地增值税。

小会计：于开发商而言，咋看咋都是好事。

文章来源： 财税研究僧 财税研究僧