关于土增清算经验总结

1、上海土增清算采用两分法，即普通标准住宅与非普通标准住宅，商业、车位等全部属于非普通标准住宅

2、分立的土增问题，现在分为已竣工与未竣工两种状态，未竣工的，可以先预征，再合并清算。

已竣工的，可以在分立时直接清算。

上海持有的物业经营后，如果未超过一年的，仍作为新房清算。

3、上海嘉定的车位成本按收入的85%计算，剩余成本在建筑面积之间分摊。另有一些地区，车位分摊地上半价土地成本。

4、无锡与常州，无产权的地下车位，不纳入土增清算范围。无产权的地下车位移送，可以作为公配处理。区别是无锡不分摊土地成本、景观、机电、道路、燃气、配套。常州仍然要分摊土地成本。

5、人防，如果根据规划是为整个小区服务，则应该在全部可售面积间分摊。当然也可以根据具体落位争取。

6、幼儿园也是这种情况，如果根据规划是为整个小区服务，则应该在全部可售面积间分摊。当然也可以根据具体落位争取。

认为幼儿园还可以认为是非住宅，与商业合并处理，这种观点只有幼儿园是可售的情况下适用，如果是移送的，应该作为公配设施。

7、江苏的分期是看发改委立项，但是一个立项批文中可能做几个分期，这时是按分期处理的。

8、一个立项容积率1.0以上，但是实际开发开期，有自己单独的分期规划，如果有的低于1.0 有的高于1.0，同时还有144以上的住宅与以下的住宅，这时个人倾向于清算单位整体容积率是否是1.0以上，作为普通标准住宅的标准。