房地产企业估价入账的财税处理？

根据《企业会计准则》的规定，对于已验收入库的购进商品，但发票尚未收到的，企业应当在月末合理估计入库成本，也就是所谓的暂估入账。所以，对于工业、商业企业来说，估价入账是很正常的会计处理。相关账务处理为：1、入库时，借记原材料（或库存商品）贷记应付账款——暂估价2、下月初，暂估入账要做冲回账务处理，借记原材料（或库存商品）（红字），贷记应付账款——暂估价 （红字）。房地产企业生产的“产品”为商品房，所销售的商品房于房屋交付时，确认会计收入的实现；在企业所得税上，于达到收入完工条件即应确认收入的实现。在收入确认后，相应要计算开发产品的单位成本，以确认已销售房屋应当结转的销售成本。但现实情况是：房屋交付时，工程竣工后尚未办理结算，并且大量的建安发票尚未取得，甚至于有的对规划的公共设施尚未开始动工。在这种情况下，对已发生以及未来必须要发生的成本费用是否可以估价入账？不论是企业所得税还是会计核算，那是必须的！

一、估价入账的会计处理。

很多人把暂估入账的原因，归结为企业没有收到发票。其实，这种认识是不够全面的。没有收到发票而暂估入账，只是外在形式的体现，也只是暂估入账的典型代表，但不是问题的实质，也不是暂估入账的全部。企业暂估入账更重要的是基于会计核算“权责发生制原则”、“真实性原则”、“配比原则”和“谨慎性原则”原则要求。按照“权责发生制原则”，企业与成本费用相关的经济业务已经发生的，不管是否实际支付，也不管是否实际收到发票，会计核算都应在当期确认。企业购进材料或建筑服务的，当月可能并没有对外销售等，对当月的损益可能并没有产生影响，为什么也要暂估入账呢？——这就是会计核算“真实性原则”的体现。因为按照该原则，企业的会计核算与报表，需要真实的反映企业的资产、负债等情况，企业已经收到原材料或建筑服务等，虽然暂时没有收到发票，但是必须在报表中体现出来。所以，在销售业务发生后，企业就会根据预估数等合理确定成本费用，等到成本费用实际发生时再冲减。当然，房地产企业在在产品竣工之后对尚未取得的发票可以进行暂估入账，但估价入账并非是企业可以随心所欲，不能说正常的成本只有10亿，而企业按照20暂估入账。估价入账要有依据，比如出包工程，可以按照出包合同先进行估价入账。

二、估价入账的税前扣除。

根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）第六条规定：“企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。”因此，企业在预缴季度所得税时，暂估入账成本即使无发票也可以在税前扣除。

暂估入账成本在企业所得税汇算清缴期内未取得发票，能否在税前列支扣除？根据国家税务总局公告2018年第28号第九条规定“企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票（包括按照规定由税务机关代开的发票）作为税前扣除凭证。”因此，在企业所得税年度汇算清缴时，暂估入账成本必须凭发票才能税前扣除，否则须在汇算清缴时做纳税调增处理，该部分需缴纳企业所得税。国家税务总局公告2018年第28号第十四条同时规定：企业在补开、换开发票、其他外部凭证过程中，因对方注销、撤销、依法被吊销营业执照、被税务机关认定为非正常户等特殊原因无法补开、换开发票、其他外部凭证的，可凭以下资料证实支出真实性后，其支出允许税前扣除：（一）无法补开、换开发票、其他外部凭证原因的证明资料（包括工商注销、机构撤销、列入非正常经营户、破产公告等证明资料）；（二）相关业务活动的合同或者协议；（三）采用非现金方式支付的付款凭证；（四）货物运输的证明资料；（五）货物入库内部凭证；（六）企业会计核算记录以及其他资料。前款第一项至第三项为必备资料。

所得税汇算清缴结束后暂估入账成本取得发票，成本支出应在哪一年度税前扣除？根据国家税务总局2012年第15号公告《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》相关规定：“对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。”因此，针对以前年度未取得发票的情况，可以做出专项申报及说明。在追补确认年度企业所得税应纳税款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度递延抵扣或申请退税。

房地产企业估价入账税前扣除的特殊规定。房地产企业属于很特殊的行业，房地产企业汇算清缴时，对以下三种情形凡是已经发生或未来必须发生，即使没有实际支付或者取得发票的情况下，也可以估价或预提计入成本，并准予税前扣除：一是出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。二是公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。三是应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

以出包工程为例，企业按照施工合同估价入账10个亿，但实际取得的建安发票为5个亿，则在企业所得税汇算清缴时，可以按照6个亿进行税前扣除，对4个亿暂时不能税前扣除。因此，房地产企业暂估入账后，如果在汇算清缴之前，还未取的发票，对4个亿相应已结转的成本要做纳税调整处理。

另外注意：为了账务上处理方便，如果暂估入账后，到了次月发票还没到，也可以继续保留上月的暂估，不需要冲回，等后期发票取得之后，根据发票金额再作相应的红冲处理。

文章来源：纪宏奎 中汇武汉税务师事务所十堰所