房开企业土地增值税，允许扣除项目金额，如何计算？

【案例导读】

甲公司为房开企业，为增值税一般纳税人。

2019年至2021年甲公司开发A地块的房地产项目，可售建筑面积80000平方米。

2021年6月竣工验收并开始销售。

截止2022年5月，甲公司已销售72000平方米，剩余可售建筑面积用于出租。

该项目土地成本为20000万元，开发成本15000万元，开发费用10000万元（其中利息支出不能提供金融机构贷款证明），与转让房地产有关的税金782万元。

开发费用扣除比例为10%。

【问题提出】

甲公司对A地块的房地产项目进行土地增值税清算时，允许扣除的项目金额是多少？

【案例分析】

第一，纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）?10%以内。

第二，销售比例=72000?80000?100%=90%

第三，房开企业土地增值税允许扣除的项目金额=项目土地成本?销售比例+开发成本?销售比例+（项目土地成本+开发成本）?销售比例?10%+税金+（项目土地成本+开发成本）?销售比例?20%

【案例解答】

1.甲公司的销售比例为72000?80000?100%=90%

2.扣除项目1：甲公司可以【按照销售比例】扣除取得土地使用权所支付的金额=20000万元?90%=18000万元

3.扣除项目2：甲公司可以【按照销售比例】扣除房地产开发成本=15000?90%=13500万元

4.扣除项目3：甲公司可以【按照销售比例】扣除房地产开发费用=【项目1+项目2】?90%?10%=【20000+15000】?90%?10%=3150万元

5.扣除项目4：甲公司可以据实扣除与转让房地产有关的税金782万元

6.扣除项目5：甲公司可以【按照销售比例】扣除房开企业的专有扣除项目=【项目1+项目2】?销售比例?20%=【20000+15000】?90%?20%=6300万元。

综上，甲公司进行土地增值税清算时，允许扣除的项目金额=18000+13500+3150+782+6300=41732万元

【税务律师提示】

房地产企业销售新房及建筑物【扣除项目为五项：房企+新房】

（1）取得土地使用权所支付的金额+契税

（2）房地产开发成本【给建筑公司盖房子的钱】

（3）房地产开发费用【房产企业的高管、销售人员、贷款利息】【销售费用、管理费用和财务费用】【仅本项目】【（1+2）?10%以内】

（4）与转让房地产有关的税金

房开企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，能按照清算项目准确计算的，允许据实扣除。

地方教育附加，是否能扣除，听地方政府的。

（5）财政部确定的其他扣除项目【限于房开企业】【（项目1+项目2）??20%】

注意：销售比例不要重复计算。

文章来源： 贤言税语公司治理