土地增值税单位成本你真的会算吗？

土地增值税清算中，单位建筑面积成本费用的计算是确定扣除项目金额的关键环节，计算需以真实成本归集和精准面积核定为前提。

单位建筑面积成本费用是指土地增值税清算时，扣除项目总金额按建筑面积均摊后的单位成本，用于计算尾盘销售或转让的扣除项目金额。依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》（国税发〔2006〕187号）第八条的规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。公式为：单位建筑面积成本费用 = 清算时的扣除项目总金额 ÷ 清算的总建筑面积。该成本费用的核心作用在于尾盘税务处理，在项目清算后未售房产再转让时，扣除项目金额按该单位成本乘以销售面积计算。

1.构成要素

扣除项目包括与开发直接相关的成本费用，但需排除与面积无关的税费：

包含：取得土地使用权所支付的金额、前期工程费、建安成本（土建/安装/装修）、基础设施费、公共配套费（产权归业主或无偿移交政府部分）、开发间接费用（工资/折旧/办公费等）。

排除：与转让相关的税金（如城建税、教育费附加），因其与销售收入挂钩而非面积。

2.确认原则

实际发生原则：成本必须真实发生且有合法凭证，包括但不限于相关工程发票、合同、付款记录等。

分摊合理性：共同成本需按受益对象选择合理方法，如占地面积法、建筑面积法等进行成本分摊。

配套处理：建成后无偿移交政府的公共设施成本可扣除。

1.定义：总建筑面积通常指清算项目的总可售建筑面积，包括住宅、商业、车库等所有可售部分，但不包括不可售的公共配套设施（如无偿移交政府的设施）。以房产测绘机构出具的《房屋测绘成果报告》所测量的面积为准。

2.可售面积确认：有产权且可销售的住宅、商铺、车库（有产权，另部分地区将无产权车位按“其他房地产”计入可售面积）等应计入可售面积；而无偿移交政府的配套（幼儿园、学校等），产权归全体业主的物业用房、公共设施，法规禁止销售的人防工程，自持或无偿赠送部分（如样板房）等则为不可售面积。

小议土地增值税清算中的“可售面积”

3.地方政策差异：部分地区明确要求按“总可售建筑面积”计算，而其他地区可能允许按“总建筑面积”（含不可售部分）计算，也有部分地区按“总已售面积”计算，具体需结合当地税务机关规定。

假如某房地产开发项目总成本 = 1.2亿元（土地成本4000万 + 开发成本7000万 + 费用税金1000万），总可售面积 = 60,000㎡，普通住宅：40,000㎡，商铺：15,000㎡（层高系数1.8），车位：5,000㎡。

情景1：采用建筑面积法

住宅单位成本 = 120,000,000 × (40,000/60,000) ÷ 40,000 = 2,000元/㎡

商铺单位成本 = 120,000,000 × (15,000/60,000) ÷ 15,000 = 2,000元/㎡

在此方法下，需注意在成本归集中，若所有成本均采用建筑面积法分摊，则不同类型物业单位成本相同，但如在成本归集中存在直接成本（专属成本），则不同物业所计算出的最终单位成本也会不同。土地增值税清算中直接成本问题分析

情景2：采用层高系数法

总系数面积 = 住宅40,000×1.0 + 商铺15,000×1.8 + 车位5,000×1.0 = 40,000 + 27,000 + 5,000 = 72,000

商铺单位成本 = 120,000,000 × (27,000/72,000) ÷ 15,000 = 3,000元/㎡

层高系数法使商铺成本提高50%（因空间利用率更高），实际操作中各地对此方法存在较大争议，因此层高系数法仅个别地方使用，大部分地区并未采用这一方法，具体需咨询当地税务机关。