实务案例：门窗工程成本扣除争议与土地增值税清算风险防范

摘要： 土地增值税清算作为房地产开发项目税务管理的关键环节，近年来因成本核算不实、资料缺失等问题频发争议。本文通过分析门窗工程中“开票超房源”“无合同成本”等典型案例，探讨土增税清算中的常见风险点及合规策略，为房企提供实务参考。

关键词： 土地增值税清算、门窗工程、成本扣除、税务合规

一、案例概要

甲房地产开发企业在A市开发“翠湖苑”项目，本项目于2020年开工，2023年底竣工，截至2024年6月销售率达95%。2024年8月，税务机关对该项目启动土地增值税清算审核，发现以下问题：

1.开票数量超房源数量：甲企业与乙门窗厂签订《铝合金窗供货合同》，约定单价500元/㎡，约定按“实际安装面积结算”。项目申报房源为300套，企业提供明细显示实际安装面积为3,000.00㎡，但乙企业开具发票金额为1,650,000元.

2.无合同及付款凭证：甲企业列支防火窗成本900,000元，仅提供增值税发票，缺失合同、结算单及付款记录，无法证明业务真实性。

3.跨项目成本分摊争议：部分门窗工程发票备注为“翠湖苑二期项目”，但根据三方数据显示二期尚未开工，涉及金额被认定为不合理分摊。

二、案例解析：

1.开票超房源：

企业申报铝合金发票面积（1,650,000.00/500.00=3,300.00㎡）超出房源实际需求（3000㎡），差额150,000元。

税务机关核查发现，超量部分为乙企业另一项目所用，未提供分摊依据，依据《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十一条，要求剔除超量成本150,000元。

2.无合同及付款凭证：

防火窗成本仅凭发票入账，无合同及资金流佐证。

根据国税发〔2009〕91号第二十一条，未取得合法凭据的成本不得扣除。企业未能补充材料，相关成本全额调减。

3.跨项目成本分摊：

发票备注与项目周期矛盾，涉嫌虚增成本。

税务机关认定该成本与“翠湖苑”无关，且二期未开工，依据“成本受益原则”，要求剔除成本。

三、归纳总结

1.风险点

票据与房源脱节：开票量需与房源数量、工程进度严格匹配，跨项目成本需明确分摊依据。

资料完整性缺失：合同、结算单、付款凭证“三证合一”是成本扣除的必要条件。

成本归属争议：成本需与清算项目直接相关，避免关联项目混同。

2.合规建议

动态监控工程量：建立“合同-施工-开票”联动机制，确保数据一致性。

完善凭证管理：留存合同、验收单、付款回单等全套资料，定期内部审计。

合理分摊成本：跨项目费用需通过第三方报告或合理比例分配，确保税务认可。

四、数字化赋能视角下的风险防范策略

（一）全流程数据穿透式管理

1.工程量动态预警

通过数字化工具将设计图纸数据、合同清单、采购订单等数据统一管理，建立「房源-工程量-发票」三维映射关系，便于数据自动比对

设定红线阈值：当开票面积超过房源理论面积（总套数×单户设计面积×1.05容差率）时触发预警

2.电子凭证全周期管理

通过数字化工具实现「合同签署-工程验收-发票开具-款项支付」全链条线上留痕；

运用OCR技术自动识别纸质凭证关键字段（如项目名称、工程量），与电子台账交叉核验

3.项目成本数字沙盘

可视化呈现各业态成本构成，自动标注超预算10%以上的异常支出项；

支持按《工程价款结算办法》生成标准化结算报告，附带可追溯的电子证据索引

（二）智能分摊与数据溯源

1.成本数据归集

通过数字化工具采集项目规划许可证、预售许可证等证照类资料，运用OCR技术识别转化为结构化数据存储，便于自动校验成本扣除项的「四性」（真实性、合法性、完整性、相关性）。

2.成本分摊模型

预设建筑面积法、预算造价法等成本分摊模型，通过采集的各类项目数据进行自动关联，基于数据、清算分类与分摊方法，自定义配置进行智能分摊计算，生成带有时间戳的分摊计算底稿。

案例所引用的政策依据

数字化工具应用

《土地增值税清算辅助系统》：进行项目数据采集存档，绘制可视化的项目全周期画像，可以快速全面掌握项目概况及疑点方向；通过风险指标与数据模型，智能识别分析潜在风险并指引应对方向，为风险防控与合规优化赋能，提高工作效率的同时，降低征纳双方的合规成本，维护征纳平衡与税法尊严，优化征纳关系。

《智税AI》：配备了专属财税知识库，可以进行实时问题答疑，获取疑难问题解决思路与方法，给出方案级答案；同时还与《土地增值税清算辅助系统》结合，根据项目真实数据进行AI深度分析，快速生成项目土地增值税清算评估报告，前置风险防控，为税务规划提供合规建议。”

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