房企销售佣金如何税前扣除?

销售佣金是指企业在销售业务发生时支付给中介机构(中间人)的报酬，是与销售业绩和合同金额直接挂钩的一笔费用，不包括本企业的职工。

一、销售佣金扣除的限额规定

房地产企业委托销售企业售房，对其支付给销售企业的佣金或手续费支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除。超过部分，不得扣除。

(一)委托境内销售机构

根据《财政部 国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》(财税[2009]29号)第一条规定：企业与具有合法经营资格中介服务机构或个人(不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等)所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。

(二)委托境外销售机构

根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发[2009]31号)第二十条规定：企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。

案例：甲房地产企业2021年取得预售房款1亿元，委托A销售公司销售住宅项目，共支付了销售佣金300万元;委托B销售公司销售商业项目，共支付销售佣金250万元。请问甲公司支付得550万元销售佣金在企业所得税前如何扣除?

案例分析：根据财税[2009]29号规定，甲企业21年可扣除销售佣金限额为500万元(10000*5%=500万)，但甲企业2021年共计发生销售佣金为550万元(300+250=550万)，所以甲企业在2021年企业所得税前只能扣除500万元，剩余50万也不能结转以后年度扣除。

二、预售阶段销售佣金得两种扣除方式

(一)未执行新收入准则

销售佣金在新收入准则施行之前企业账务处理都是计入到销售费用当中，既然都已计入到了当年的利润表当中，所以在企业所得税汇算清缴时，根据限额标准在纳税调整表中做纳税调整就可以。

(二)已执行新收入准则

执行企业会计准则的非上市企业，自2021年1月1日起开始施行新收入准则。执行新收入准则后，销售佣金计入“合同取得成本”科目，未计入当期损益，也就是说销售佣金不在利润表中体现，也无法影响企业利润。那么对于执行新准则的企业对于销售佣金支出又该如何在所得税前进行扣除呢?

实务操作中大致会分为两种情况去处理：

1、预售阶段发生地销售佣金不在费用发生年度，企业所得税前做扣除，而是等到销售收入满足确认条件后，再进行扣除。

2、预售阶段直接在企业所得税前做扣除，但由于该项费用并未计入当期损益，所以需要采用纳税调减的方式实现企业所得税前扣除。后期达到收入确认条件后在账面进行分摊时，即从合同取得成本分摊至销售费用时，还需要在汇算清缴时再做纳税调增。

对于以上两种方式，可能大部分企业都会倾向于第二种方式，因为第一种方式就意味着当年发生的销售佣金没办法在当年预缴企业所得税时做扣除，企业会提前多缴税，会增加房企在预售阶段的税负压力，也会对企业资金产生影响。

三、新准则下销售佣金会计处理

企业为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，应当作为合同取得成本确认为一项资产。增量成本，是指企业不取得合同就不会发生的成本，如销售佣金等。为简化实务操作，资产摊销期限不超过一年的，可以在发生时计入当期损益。

(一)甲房地产企业委托A销售公司销售楼盘，支付销售佣金300万元，取得A公司开具6%专用发票，房屋交付周期为2年。

借：合同取得成本——销售佣金 283.02

借：应交税费——应交增值税(进项税额) 16.98

贷：银行存款等 300

2年后交付确认销售房屋收入：

借：销售费用——销售佣金 283.02

贷：合同取得成本——销售佣金 283.02

(二)甲房地产企业委托A销售公司销售楼盘，支付销售佣金300万元，取得A公司开具6%专用发票，房屋交付周期为1年。

借：销售费用——销售佣金 283.02

应交税费——应交增值税(进项税额) 16.98

贷：银行存款等 300

文章来源：德居正财税咨询     作者：姚三贵