为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)、《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》(豫地税发〔2010〕28号)、《河南省地方税务局转发关于土地增值税清算有关问题的通知》(豫地税函〔2010〕202号)等有关规定，结合濮阳市房地产开发经营业务的特点，濮阳市地方税务局制定了《濮阳市土地增值税清算管理暂行办法(试行)》，现予发布，自公告之日起施行。

        特此公告。

濮阳市地方税务局土地增值税清算管理暂行办法(试行)

第一章 总则

        第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)、《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》(豫地税发〔2010〕28号)、

        《河南省地方税务局转发关于土地增值税清算有关问题的通知》(豫地税函〔2010〕202号)等有关规定，结合我市房地产开发经营业务的特点，制定本办法(以下简称《办法》)。

        第二条 《办法》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

        第三条 《办法》所称土地增值税清算(以下简称“清算”)，是指纳税人在符合清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税纳税申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

        第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税款，并对清算申报的真实性、准确性和完整性负责。

        第五条 主管税务机关应当加强土地增值税政策宣传辅导，为纳税人提供优质纳税服务。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章 前期管理

        第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。应当落实土地增值税重点税源户监控制度，并按规定及时反馈重点税源户税源信息及监控情况。

        每年1月31日前，主管税务机关应逐级上报市地税局，依法对纳税人的申请进行审核、调查，并确认本辖区内的房地产企业土地增值税征收方式。(见附件10)。

        第七条 主管税务机关应加强调研和纳税评估，关注纳税人项目开发期间的财务会计核算工作。对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

        第八条 纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按项目或按分期项目开具发票，并按《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的规定做好发票的开具和保管工作。

第三章 清算受理

        第九条 纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算。

        (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

        (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

        (三)直接转让土地使用权的。

        第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

        (一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

        (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

        (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

        对前款所列第(一)项情形，对于房地产开发项目存在纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情形的，发生所有权转移时应视同销售房地产,视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产建筑面积计算销售比例。对前款所列第(三)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

        第十一条 对于符合《办法》第九条规定，应当进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

        对于符合《办法》第十条规定，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达《土地增值税清算通知书》(见附件1)，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。纳税人可自愿委托符合资质的税务中介机构对房地产开发项目进行土地增值税清算鉴证。

        按《办法》第九条规定应当进行清算的纳税人以及主管税务机关依据《办法》第十条规定确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限届满拒不清算或拒不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定处理，同时发出《责令限期改正通知书》，要求其在30日内办理清算手续，纳税人在规定的期限届满仍未改正的，可按照规定填报《主管税务机关移交稽查局土地增值税清算案件交接表》(见附件2)，经审批后移交稽查局进行检查。

        第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料。

        (一)开发销售房地产项目的纳税人在申请清算时，报送以下资料：

        1、《土地增值税清算申报表》(见附件3);

        2、《房产出售情况表》(见附件4);

        3、房地产开发项目财务会计报表;

        4、房地产开发项目土地增值税扣除项目明细表，具体包括：取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、利息支出、转让房地产有关税金等明细表;

        5、税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料。

        (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的纳税人，在申请清算时，报送以下资料：

        1、《土地增值税清算申报表》(见附件3);

        2、房地产开发项目财务会计报表;

        3、房地产转让合同;

        4、取得土地使用权支付金额、房地产开发成本和费用明细表;

        5、税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料。

        (三)直接转让土地使用权的纳税人，在申请清算时，报送以下资料：

        1、《土地增值税清算申报表》(见附件3);

        2、土地使用权证、土地使用权转让合同;

        3、取得土地使用权等扣除项目明细表;

        4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

        5、税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料。

        第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，应当予以受理，并向纳税人开具《房地产开发项目土地增值税清算资料受理通知书》(见附件5)，同时转入清算审核程序。对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的、《鉴证报告》内容不规范、审核鉴证事项情况不清楚的，主管税务机关应退回纳税人补充资料或重新修改《鉴证报告》，并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》(见附件6)，要求纳税人在30日内补报。纳税人在规定的期限内补齐清算资料或提交规范的《鉴证报告》后，主管税务机关应当予以受理，并向纳税人开具《房地产开发项目土地增值税清算受理通知书》(见附件5)，同时转入清算审核程序。

        对不符合清算条件的项目，主管税务机关不予受理。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。

第四章 清算审核

        第十四条 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在发出《房地产开发项目土地增值税清算受理通知书》(见附件5)之日起60日内完成清算审核(不含纳税人应主管税务机关要求的补正材料时间)。主管税务机关的清算审核以案头审核为主，必要时可开展实地审核。

        案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

        清算结果为退税、清算结果与主管税务机关预先了解明显不符或有其他明显异常情形的，主管税务机关应当按照规定填报《主管税务机关移交稽查局土地增值税清算案件交接表》(见附件2)，经审批后移交稽查局进行核查。

        经审批需移交稽查局审核的项目，由市稽查局牵头，市局流转和财产行为税科、所得税科、国际税收科、政策法规科、征管和科技发展科等相关科室的有关人员参加组成的土地增值税审核小组进行复查，将复查结果报市局土地增值税审核领导小组决定，根据规定对纳税人做出相应处理。

        第十五条 土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为单位清算。开发项目中包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

        第十六条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

        主管税务机关应当根据纳税人报送的清算资料，结合销售发票、商品房买卖合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房预售许可证、测绘结果以及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入。必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

        主管税务机关应当评估纳税人房地产销售价格的合理性，审核有无售价明显偏低情形。对于售价明显偏低的，要求纳税人提供书面说明;对于售价明显偏低又无正当理由的，由主管税务机关按照以下规定确定转让房地产的收入：        1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格确定。

第五章 核定征收

        第十七条 土地增值税核定征收的适用范围：

        (一)纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。

        1、能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的;

        2、能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的;

        3、收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机关难以核实的;

        凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。

        (二)房地产开发企业有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值税。

        1、擅自销毁账簿;

        2、拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的;

        3、依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的;

        4、虽设置账簿，但账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的;

        5、符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的;

        6、申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。(此处的“明显偏低”是指低于该项目当月同类房地产平均销售价格的10%。如当月无销售价格的应按照上月同类房地产平均销售价格计算;无销售价格的，主管税务机关可参照市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格，按孰高原则确定计税价格。)

        第十八条  房地产开发项目的核定征收率

        (一)普通标准住宅2%(包含经济适用房);

        (二)除普通标准住宅以外的其他住宅4%;

        (三)除上述(一)、(二)项以外的其他房地产项目5%;

        (四)符合第十七条第(二)款条件的8%。

        第十九条 对非房地产企业，应按照土地增值税的有关规定进行清算，无法清算的，报省地税局批准后采用核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值税(附件11)。

        第二十条 所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。

        国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省局批准后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值税(附件11)。

        转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主(建筑物占总售价的30%以内)的行为。

        第二十一条 个人转让二手房时，凡能够正确计算收入和扣除项目的，按土地增值税的有关规定申报纳税。对无法计算扣除项目金额的纳税人可按核定征收的方式征收土地增值税。

        个人转让二手房的核定征收率：普通标准住宅2%;普通标准住宅以外的其他房地产项目3%。

        第二十二条  主管税务机关对纳税人上报的土地增值税清算资料进行审核过程中，对纳税人符合核定征收条件的，报市地方税务局批准，按核定征收率征收土地增值税。

        第二十三条  土地增值税核定征收方式申请申报资料

        (一)土地增值税核定征收方式申请审批表(见附件7或附件8);

        (二)营业执照副本复印件;

        (三)税务登记证副本复印件;

        (四)纳税人申请报告;

        (五)主管税务机关调查报告;

        (六)市地方税务局要求报送的其他资料。

        主管税务机关对审核符合核定征收条件的纳税人，在《土地增值税核定征收方式申请审批表》(见附件7或附件8)上签署意见，加盖主管税务机关公章，并出具调查报告，所签意见必须明确、具体，各种表格和调查报告的签名必须是调查人员、审核人员亲笔签名。

        第二十四条  《办法》第十九条和第二十条规定的特殊情况，需申报以下资料：

        (一)土地增值税核定征收方式申请审批表

        (二)营业执照副本复印件

        (三)税务登记证副本复印件

        (四)纳税人申请报告(必须说明无法进行土地增值税清算的理由)

        (五)主管税务机关清算小组的书面审核意见和理由(六)市地方税务局要求报送的其他资料

        第二十五条 主管税务机关应在批准纳税人实行土地增值税核定征收方式后20日内，将有关资料上报市局审批，逾期未报的，视同自动放弃核定征收方式资格。

        第二十六条 市局在对主管税务机关报送的申请资料审核的同时，根据实际情况，组织人员对申请核定征收方式的土地增值税纳税人经营情况进行抽查。

        第二十七条 经市局核准后，由主管税务机关通知纳税人按照核定征收方式对房地产项目进行清算。

        第二十八条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。

第六章、个人转让不动产

        第二十九条 为简化程序，方便纳税人，对以下个人转让不动产行为明确为备案类减免。纳税人应向主管地税机关提请备案，按要求报送有关资料，经县(区)级地税机关登记备案后，自登记备案之日起执行;纳税人未按规定备案的，一律不得减税、免税。

        第三十条  个人销售住房

        (一)政策依据：《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)

        (二)应备案的减免税资料：

        1、二手房减免税审批(备案)登记表(见附件9);

        2、买卖双方居民身份证明;

        3、房屋买卖合同;

        4、房屋产权证或土地使用证;

        5、税务机关要求报送的其他资料。

        第三十一条  个人之间互换自有居住用房地产

        (一)政策依据：财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税〔1995〕048号)

        (二)应备案的减免税资料：

        1、二手房减免税审批(备案)登记表(见附件9);

        2、互换住房双方居民身份证明;

        3、互换住房的协议、由公证机关出具的公证书;

        4、互换住房的房屋产权证或土地使用证;

        5、税务机关要求报送的其他资料。

        第三十二条  继承、赠与的房地产

        (一)政策依据：《土地增值税暂行条例实施细则》及财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税〔1995〕048号)

        (二)应备案的减免税资料：

        1、二手房减免税审批(备案)登记表(见附件9);

        2、赠与双方居民身份证明;

        3、房产所有权证;

        4、属于继承房屋产权、土地使用权的，继承人应当提交公证机关出具的“公证书”;

        5、属于赠与房屋产权、土地使用权的，应提交赠与双方当事人的有效身份证件;证明赠与人和受赠人直系亲属关系的人民法院判决书、由公证机构出具的公证书;证明赠与人和受赠人抚养关系或者赡养关系的人民法院判决书、由公证机构出具的公证书。

        6、税务机关要求报送的其他资料。

        第三十三条  纳税人报送的资料应真实、准确、齐全。负责直接征收的税务机关不得要求纳税人提交与其申请减免税项目无关的资料。

        第三十四条  纳税人所报送的资料要求为复印件的，复印件必须注明“与原件核对相符”字样，并签署纳税人姓名和加盖公章。

        第三十五条  负责直接征收的税务机关对纳税人提出的减免税申请，应当根据以下情况分别作出处理：

        (一)申请的减免税资料不全或存在错误的，告知并允许纳税人补充改正;

        (二)申请的减免税资料齐全、符合法定形式的，或者纳税人按照税务机关的要求提交补正减免税材料的，受理纳税人的申请并登记备案。

        第三十六条  负责直接征收的税务机关受理、审核、登记个人转让不动产减免税事项，并于次月5日前将个人转让不动产减免税事项分户报县(区)局备案。

        第三十七条  负责直接征收的税务机关违规批准减免税的，视情节严重，根据《国家税务总局税收执法过错责任追究办法》有关规定进行责任追究。

        第三十八条  纳税人实际转让不动产不符合减免税规定条件的或采用欺骗手段获取减免税的，税务机关按照《中华人民共和国税收征管法》有关规定予以处理。

第七章附则

        第三十九条  本办法由濮阳市地方税务局解释。

        第四十条  本办法自发布之日起执行。税收政策发生变化的，以新政策为准。《濮阳市地方税务局关于落实土地增值税若干政策的若干政策的实施意见》(濮地税发〔2010〕40号)同时废止。